Эксперты рассказали подробности первой в мире продажи недвижимости через смарт-контракт
Как уже сообщал FokLog, децентрализованный маркетплейс недвижимости Propy провел первую сделку по продаже квартиры в Украине за криптовалюту с внесением права собственности в блокчейн Ethereum. Покупателем объекта оказался основатель онлайн-издания TechCrunch и советник стартапа Propy Майкл Аррингтон. Об этом сообщило издание The Wall Street Journal.
В рамках сделки Аррингтон удаленно заплатил 212,5 ETH (60 тысяч долларов на момент фиксации цены) за квартиру на правом берегу Киева. Токенами PRO были оплачены все расходы по сделке со стороны покупателя.
Как рассказал журналу ForkLog партнер Адвокатского объединения «Юскутум» Артем Афян, заключенная сделка не противоречит украинскому законодательству.
“Украинское законодательство позволяет обменять недвижимое имущество на любой актив, будь то машина, корабль или криптовалюта. Отсутствие специального определения статуса криптовалюты не мешает установить налоговые последствия сделки, уплатить все обозначенные государством сборы и спокойно провести сделку. В свою очередь, смарт-контракт использовался для фиксации договоренности перед совершением сделки, формированием депозита криптовалюты, последующей ее разблокировкой и переводом после регистрации смены собственника на недвижимость. Важно правильно состыковать договор о намерении приобрести квартиру с весьма жестко регулируемым договором приобретения”, — подчеркнул эксперт.
Оценка недвижимости проходила по стандартной схеме: заключение выносил сертифицированный оценщик. Для оценки криптовалюты он также применил существующую методику и дал заключение на основании анализа цены Ethereum на трех крупнейших биржах.
При заключении сделки присутствовал нотариус. Как отмечает Афян, пока что это обязательное условие.
“На сегодняшний день для смены собственника объекта недвижимости необходимо удостоверение сделки нотариусом и последующая ее регистрация в реестре прав на недвижимое имущество. Это все делает нотариус, поэтому без него провести эту сделку сейчас невозможно. Благодаря тому, что нотариус является также налоговым агентом, особых проблем с налогообложением сделки не возникло. В части приобретения недвижимости — это классическая сделка. Относительно криптовалюты — сделка породила налоговые обязательства гражданина США”, — объяснил юрист.
По итогам сделки новый владелец получил на руки договор мены и выписку из государственного реестра, где он указан в качестве собственника квартиры. В будущем у него не возникнет никаких проблем при взаимодействии с различными госорганами.
CTO Propy Александр Волошин подчеркнул, что официальные документы содержат ссылку на адрес транзакции, которая является подтверждением заключенной сделки.
Выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество опубликована с разрешения нотариуса.
По словам Волошина, цель Propy — дать возможность людям приобретать недвижимость из любой точки земли в любой стране за криптовалюты с минимальными временными и финансовыми затратами. Однако недвижимость всегда является объектом повышенного регулирования, поэтому была разработана следующая структуру сделки:
1. Продавец и покупатель на платформе заключают контракт о намерении приобрести недвижимое имущество. Покупатель оплачивает депозит в размере стоимости квартиры.
2. Платформа формирует доверенность от имени покупателя на локального представителя. Эта доверенность удостоверяется местным нотариусом и пересылается на указанный адрес.
3. Платформа совершает все необходимые действия по подготовке сделки: оплата оценки, сборов и пр.
4. Представитель покупателя встречается у нотариуса с продавцом и подписывают нотариальный документ о приобретении недвижимости.
5. Право собственности регистрируется на покупателя. Информация о нем вносится в реестр.
6. Извлечение из реестра подгружается в систему, которая разблокирует смарт-контракт, и продавец получает свою криптовалюту.
Сообщается, что данные в смарт-контракт вносились дважды. Предварительно в него были записаны адреса кошельков покупателя и продавца, адрес недвижимости в реестре Propy, дублирующий ее данные из госреестра, а также адреса участников сделки, авторизированные через сторонний смарт-контракт Identity Service.
На этапе сделки в основной смарт-контракт был внесен хеш подписанного через Hellosign предварительного договора, а также хеш и дата извлечения данных из реестра имущественных прав после регистрации сделки, что подтвердило переход права собственности.
“Сделка была признана официально состоявшейся после ее регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество Украины (ДРРП) и принятия по ней положительного решения, то есть подтверждения перехода права собственности. Технически для смарт-контракта это произошло после отправки нотариусом специальной транзакции из личного кабинета в системе Propy. В будущем мы планируем отказаться от ручной отправки транзакции нотариусом и заменить ее на интеграцию с ДРРП по API”, — рассказал Волошин.
Код смарт-контракта можно посмотреть на Github-аккаунте Propy. Этот смарт-контракт реализует процедуру прохождения сделки, специально разработанную для подобных операций в Украине.
Смарт-контракт работает по следующему алгоритму:
1. Подтверждение адресов покупателя и продавца, которое необходимо для последующего возврата средств или выплаты продавцу.
2. Трехсторонняя подпись предварительного договора и запись хеша финального подписанного документа. Договор подписывают продавец, покупатель и брокер.
3. Перечисление депозита в ETH на смарт-контракт.
4. Запись положительного или отрицательного решения нотариуса. В зависимости от решения, вывод средств со смарт-контракта будет доступен либо покупателю, либо продавцу.
5. В случае положительного решения, записывается хеш документа-извлечения из реестра и его дата, при этом во внутреннем реестре Propy меняется право собственности на покупателя.
6. В случае отрицательного решения, собственность во внутреннем реестре Propy разблокируется для последующих операций.
7. Финальная транзакция с выводом средств на адрес продавца.
“В будущем Propy планирует разработать различные смарт-контракты под разные юрисдикции и схемы сделок, поэтому архитектура системы создается с учетом этого факта”, — отметил Александр Волошин.
Покупка Аррингтона стала первой сделкой, осуществленной на платформе Propy. Стартап Propy уже готов к реализации соглашений приблизительно по 1000 объектам недвижимости.
“Заинтересованность в подобного рода сделках в большей мере проявляют инвесторы из Азии. Мы предполагаем, что в первую очередь они будут инвестировать в коммерческую недвижимость, но не исключено, что и в жилую”, — добавил Афян.
Волошин подчеркивает, что сервис будет комбинировать традиционные и электронные инструменты в зависимости от требований местных властей. Прежде всего, стартап фокусируется на странах, где активно внедряется технология блокчейн, поэтому Propy надеется заключить сделку в американском штате Вермонт еще до конца года.
“Я не могу назвать точной даты, но считаю, что это случится гораздо быстрее, чем многие предполагают”, — подвел итоги Волошин, говоря о перспективе перехода на онлайн-сделки по недвижимости.
Подписывайтесь на новости ForkLog в Telegram!