Покупка недвижимости в Болгарии. Агентство или застройщик

В этой статье я постараюсь объяснить, как работают агентства и застройщики. В первой части я писала с чего начать выбор, во второй объясняла какие бывают категории недвижимости, в третьей было про документы продавцов.

Я называю застройщиков девелоперами, потому, что они не только сами строят, но и сами продают свои объекты. Сами их проектируют, готовят рекламную продукцию, акции, кампании и ездят на выставки. То есть, осуществляют полный цикл. За редким исключением и от случая к случаю.
Агентства недвижимости ничего не строят. Они занимаются только рекламой и продажей объектов застройщиков (девелоперов), готовят рекламную продукцию, акции, кампании, ездят на выставки. Осуществляют полное сопровождение сделки.
Агентства иногда обладают эксклюзивным правом продаж какого-либо объекта, чей застройщик не занимается продажами самостоятельно, а возложил эти хлопоты на данное агентство.

Поскольку не все болгарские агентства недвижимости имеют лицензию, а застройщики тоже занимаются продажами, то ни у кого из них нет особых преимуществ - покупатель всегда может сам выбрать у кого из них купить.

Выставочный стенд самого старейшего болгарского застройщика

У каждой из этих организаций есть свои плюсы и свои минусы, которые в общем счете уравновешивают их шансы.

Существует мнение, что купить у застройщика - дешевле, чем у агентства. Это заблуждение. Дело в том, что агентства занимаются продажами на основании прайсов, предоставленных самим застройщиком. В эти прайсы в 90% случаев уже включен агентский комиссионный процент. Он бывает от 2% до 12%. Агентства ничего не берут с покупателей, именно потому, что застройщик, получив деньги с покупателя за апартамент, отдает агентству этот самый процент, заранее включенный в стоимость недвижимого имущества. При продаже городской недвижимости работает несколько другая схема: тут берут комиссионный процент и с продавца и с покупателя, как правило до 5%.

Если покупатель пришел к застройщику сам, то застройщик никогда добровольно не скажет покупателю сколько лишних процентов заложено в цене апартамента. Он будет рад положить эти деньги себе в карман, потому что "лишних" денег не бывает. Ведь продажами у него тоже занимаются менеджеры, чей труд надо оплачивать и которые получают свое вознаграждение в процентах от стоимости квартир.

Я знаю только одного застройщика, который громко всем говорил, о том, что "если вы пришли с агентом - то на скидку можете не рассчитывать, если пришли ко мне напрямую - то я уступлю 10%". Из чего следует, что агентское вознаграждение у этого застройщика было 10%. Но, таков маркетинговый ход у данного девелопера. За это его не любили агенты. Правда, остальные застройщики еще более жадные) И это в Болгарии называется "защитой комиссии".

Есть очень мало застройщиков, у которых цены "раздеты", то есть там не наброшено сверху агентское вознаграждение. Но с такими девелоперами агентства обычно не работают.

Очень сложно узнать истинную цену апартамента, потому что никто из продавцов не заинтересован рассказывать правду. Всем нужно заработать. Поэтому, не стоит тратить нервы на разведывательную деятельность - это никогда не принесет положительных результатов. Нужно выбирать ту недвижимость, которая вам по карману и, конечно, торговаться. Во время кризиса все продавцы стали гораздо сговорчивее. И, все-таки, девелоперы охотнее дают скидки покупателям без агентств, ведь тут, в любом случае им больше останется.

Удобно покупать у застройщика, если вы точно знаете какой объект хотите купить и абсолютно уверены в застройщике или у вас есть юрист, который его честно проверит.
Почему говорю "честно", потому что у девелоперов есть свои юристы и нотариусы, которые никогда не дадут отрицательной информации о них. И нечему тут удивляться.

Недостатки покупки у застройщика

Нет выбора. Как правило, девелопер владеет ограниченным количеством предложений - это его собственный комплекс, или два. Ну, три...

Девелопер очень часто имеет проблемы с деньгами (особенно сейчас) и решает эти проблемы, путем закладывания апартаментов в банк и рассчитывая выкупить их на деньги покупателя. Однако, получив деньги, на радостях он частенько забывает это сделать. Последствия очень неприятные, даже если покупатель выиграет дело против забывчивого застройщика, квартиру у него все равно заберет банк, причем сразу. Будет потеряно очень много времени, нервов и еще денег! Можно попытаться выкупить свою квартиру у банка. В общем, грамотные юристы всегда предложат выход из положения... но это опять деньги и время.

Черноморский комплекс, построенный "Главболгарстроем"

Конечно, не все застройщики такие, но риск всегда есть. От финансовых проблем никто не застрахован.

Как выбирать застройщика

Смотреть на историю его деятельности. Чем больше проданных и действующих комплексов, тем лучше. Если вы приехали на стройку и там все кипит - это хорошо.
Следует, однако, помнить, что строительные работы на курортах в высокий сезон запрещены законодательно. То есть, летом нельзя строить на море, а зимой - в горах.
Можно собрать отзывы владельцев конкретных комплексов. В интернете существуют такие форумы.

Как работают агентства

По информации болгарских СМИ в 2009 году в стране было зарегистрировано порядка 5 000 риелторских агентств, по данным на 2012 год - всего 1 600 фирм.

Агентства имею огромную базу предложений: это весь список болгарских застройщиков, заключивших с этим агентством договор о сотрудничестве. Эта база постоянно обновляется.

Некоторые агентства не обновляют базы, поэтому все их предложения оказываются неактуальными. Я всегда удивляюсь, чем такие компании держат покупателей.

С покупателями агентства договоров не заключают. Бывает, но крайне редко по настоянию покупателя. Тут дело в том, что агентство не берет денег с покупателя, следовательно, не о чем договариваться.
С одной стороны это хорошо, но с другой - а как же гарантии добросовестного подбора, и прозрачной сделки? Конечно, все на честном слове. Это неудобно.

Многие покупатели требуют зафиксировать отношения. И тогда юристы агентств придумывают "филькины грамоты", чтобы успокоить клиента. На самом деле эта бумага ни к чему никого не обязывает. Потому что, если застройщик, вдруг, окажется банкротом, то пострадают и покупатель и агентство: покупатель не получит квартиру и потеряет деньги, а агентство не получит свое вознаграждение.

Поэтому, агентство всегда тщательно следит за финансовым положением своих застройщиков и если есть подозрения на чей-то счет, то его никогда не будут предлагать покупателям - никто не хочет терять свои деньги.

С другой стороны, бывает, что какой-то застройщик не дружит с каким-то агентством и тогда это агентство его не продает, но это не значит, что застройщик неблагонадежен.
Эта информация, для покупателей, к сожалению, недоступна.
Работая с агентством, довольно непросто получить хорошую скидку у застройщика, однако здесь намного шире выбор и ниже риск обмана со стороны девелопера. Ведь агентство его тоже проверяет - ему нужны его комиссионные.

Бывали случаи, когда агентство и девелопер были в сговоре с застройщиком. Однако, в тех случаях (никто уже не работает) агентство на самом деле принадлежало застройщику, и по сути это была одна организация.

Крупный застройщик, построивший целый курорт на Черном море

Нормальное агентство никогда не предоставляет свой счет покупателю для перевода денег в счет оплаты апартамента, если только покупатель сам не настоял на этом, замутив черную схему перевода средств. Дело в том, что не все российские покупатели имеют белые деньги на покупку недвижимости. Многие платят наличкой (!) или переводят через офшоры. Агентству безразлично откуда у покупателя деньги, для него важно гладко провести сделку.

Вывод такой: ни агентство, ни застройщик, не являются гарантами чистоты сделки. Риски есть у всех.

Ни те, ни другие не любят давать скидки, но дают, если есть такая возможность и покупатель настойчив. То есть, если покупка стоит дороже 70 000 евро. В дешевых покупках, как правило, заложен минимальный процент и такую недвижимость просто продают оптом.

В Болгарии нет заведомо мошеннических агентств и застройщиков, - авантюрами занимаются непорядочные сотрудники этих организаций или частные лица. Их выявляют и увольняют.

Как выбирать агентство

По отзывам и по деятельности. Если агентство имеет обширную актуальную базу (кроме узкоспециализированных), если риелторы грамотно отвечают на запросы. Если агентство участвует в выставках недвижимости, если его имя на слуху, если агентство не требует деньги за свои услуги и не предлагает услуг, не вписывающихся в сферу недвижимости. Все это хорошо.

А иначе, самый главный советчик и эксперт - это ваша собственная интуиция! Чем спокойнее и вдумчивее вы подойдете к процессу покупки своей зарубежной недвижимости, тем больше шансов на успех и удачу.

В следующий раз покажу документы покупателя и процесс покупки.

Подписывайтесь, если вам интересна Болгария: @varya-davydova