Как дольщику расторгнуть ДДУ?

В современном мире у любого покупателя квартиры при долевом строительстве может возникнуть потребность в прекращении договорных отношений с застройщиком по тем или иным причинам. Как это сделать правильно, соблюдая закон? С какими рисками может столкнуться дольщик при расторжении ДДУ?

Основания для расторжения ДДУ дольщиком

Существует несколько причин, из-за которых покупатель квартиры в многоквартирном доме на стадии строительства имеет право прекратить действие ДДУ. Согласно последней поправке федерального закона «Об участии в долевом строительстве», вступившей в силу 1-го января текущего года, дольщик не может завершить договорные отношения с застройщиком по своему желанию, если тот соблюдает все условия ДДУ. В случае же явных нарушений пунктов подписанного документа со стороны застройщика, дольщик вправе решить проблемный вопрос, обратившись в суд, руководствуясь законом (п. 1, ст. 9, ФЗ-214).

Примеры:

Дом не сдан в положенный срок, и ожидания дольщика в получении своего недвижимого имущества длятся более двух месяцев;
Поручительство, необходимое для обеспечения исполнения обязательств по строительству многоквартирного дома, приостановилось на срок, превышающий 15 дней;
У дольщика есть замечания к качеству сданной квартиры, которые застройщик не исправил в оговоренный период времени;
Значительно изменился проект квартиры, расхождение соответствия площади параметрам, зафиксированным в документе, превышает 10 процентов;
Дом возведен с серьезными нарушениями установленных стандартов строительства;
Назначение помещений и объектов, входивших в состав общего домового имущества, существенно поменялось.

Если хотя бы одно из перечисленных условий нарушено, участник долевого строительства вправе расторгнуть ДДУ, а застройщик обязан перечислить на его реквизиты сумму, равную стоимости приобретенной квартиры. Кроме того, он должен выплатить проценты за пользование денежными средствами (в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.9, ФЗ-214)), компенсировать убытки покупателя квартиры и урегулировать все дела с банком, если при оформлении сделки были задействованы ипотечные средства.

Риски при расторжении ДДУ

Добиться выполнения всех обязательств со стороны застройщика при завершении действия договора долевого участия покупатель квартиры может в суде до того, как будет подписан Акта приема-передачи объекта. Можно попробовать прекратить договорные отношения с компанией, возводившей дом, не прибегая к помощи суда, но чаще всего исход досудебного урегулирования не приносит желаемого результата. Есть риск, что застройщик растянет возврат денежных средств на неопределенный срок под разными предлогами, например, не станет возвращать требуемую сумму до заключения договора на квартиру с новым покупателем, или же может и вовсе удержать часть денежных средств в качестве штрафа.

Есть и другие риски. При расторжении ДДУ дольщик может потерять и квартиру, и деньги. Особенно велика такая вероятность, если застройщик приостановил возведение объекта на очень длительный срок, что не исключает начала процедуры банкротства компании в недалеком будущем. Яркий пример – ситуация с дольщиками, расторгнувшими ДДУ с челябинской строительной компанией «Гринфлайт», которые уже несколько месяцев не могут получить денежные средства, уплаченные за квартиры, так как в отношении застройщика введена процедура наблюдения (первая стадия банкротства). Поэтому дольщику важно изучить актуальное материальное состояние застройщика, его реальную возможность возврата денежных средств, сроки судебных разбирательств (+ апелляции в суд вышестоящей инстанции со стороны компании) и период взыскания.

Кроме того, дольщик может лишиться как денежного перевода от компании, так и обеспечения, благодаря которому часть уплаченных средств удалось бы вернуть, если компания вступила в процедуру банкротства, так как после расторжения ДДУ дольщик утрачивает право залога на незавершенный дом. В этом случае лучше дождаться завершения строительства, а уже после сдачи объекта недвижимости обратиться в суд и потребовать возмещения понесенных убытков вместе с неустойкой.

Чтобы завершить договорные отношения с компаний нужно написать заявление об одностороннем отказе от исполнения ДДУ, где нужно указать требование выплаты всей суммы приобретенной квартиры и причины прекращения ДДУ. Далее нужно выслать данное уведомление застройщику заказным письмом (обязательно!) с описью вложения, приложив обоснование требуемой к возврату денежной суммы и свои реквизиты. Если после всех действий в период, равный 20 рабочим дням, не последует никакой реакции со стороны застройщика, или он признает изложенные требования необоснованными, то судебной тяжбы не избежать. А здесь, как показывает практика, суд не всегда встает на сторону дольщика, но всё же позитивных исходов дел гораздо больше. Российские суды часто удовлетворяют исковые требования, заявленные дольщиком, частично, реже - полностью. Если же суд откажет в части удовлетворения требований дольщика, то всегда можно обжаловать данное решение в суде вышестоящей инстанции.

При обращении в суд по месту нахождения компании или по месту жительства дольщика необходимо предоставить как можно больше доказательств того, что застройщик нарушил условия ДДУ; в исковом заявлении требовать возврата всех денежных средств, уплаченных за квартиру, сумму неустойки при нарушении срока сдачи объекта, компенсацию морального вреда и возмещения расходов на юриста, если таковые имеются.

Документы, необходимые для подачи в суд при расторжении ДДУ:

• Копия договора участия в долевом строительстве;
• Обоснование исковых требований, документы, подтверждающие нарушение застройщиком условий ДДУ;
• Расчет денежной суммы, взыскиваемой с застройщика;
• Копия договора оказания юридических услуг (если дольщик прибегнул к помощи специалиста);
• Копия нотариальной доверенности на представителя в суде (если у дольщика нет возможности лично присутствовать на судебных заседаниях);
• Другие документы, которые может потребовать суд.

Когда суд удовлетворит исковые требования дольщика, застройщик должен будет вернуть вынесенную в решении суда сумму в течение 10 суток со дня вступления в силу судебного акта. Если по истечении установленного срока застройщик не выполнил обязательств по возврату денежных средств, дольщику выдается исполнительный лист для передачи его судебным приставам или банку, обслуживающему компанию. Завершающий этап расторжения договора долевого участия с застройщиком – регистрация в Росреестре.