[ИНВЕСТИЦИИ] Развитие темы недвижимости: ипотека для сдачи в аренду
Мы уже рассчитали эффективность арендного бизнеса, построенного на сдаче квартиры, находящейся в собственности. Доходность такого бизнес-проекта оказалась на уровне 4-5% годовых.
Давайте теперь подумаем о логике тех людей, кто готов даже взять квартиру в ипотеку, чтобы сдавать ее в аренду (как дедушка Кийосаки насоветовал).
Для начала как раз посмотрим, почему Кийосаки так советует во всех своих трудах инвестировать в недвижимость, причем, делать это он советует даже на заемные деньги - дескать, так больше можно заработать.
Дело в том, что при примерно аналогичных показателях доходности (около 3-5% годовых) в развитых странах, действительно, можно зарабатывать на арендном бизнесе. При ставке по ипотеке на уровне 2-3% годовых, остается еще прибыль в размере 1-2% в год. Прибавляем к этому "вечно" растущие цены на недвижимость и уверенность американцев вплоть до 2007 года, что так будет всегда, получался очень неплохой бизнес-план. При том, что банковские вклады "там" не могут обеспечить доходности, близкой "нашим" 5-10% годовых.
Но что же происходит, когда мы пересекаем границу развивающейся страны? Ипотека по ставке 10-15% годовых способна загубить такой "прекрасный" бизнес-план по инвестициям в недвижимость.
Вычитаем из доходности "арендного бизнеса" в размере 5% ставку по ипотеке в размере 10-15% и получаем совокупную доходность в размере минус 5-10%.
Очевидно, что при таких цифрах выйти даже "в ноль", надеясь на рост стоимости квартиры, невозможно.
При этом нужно понимать, что это только расчет доходности. Если ставка по ипотеке 10%, это не значит, что половина платежа может покрываться арендатором: дело в том, что вместе с процентами по ипотечному кредиту необходимо также погашать и часть тела долга, соответственно, общий платеж будет намного больше.
Ну а теперь, уже по нашей классической схеме, перейдем к расчетам. Сравним три варианта:
- покупка квартиры в ипотеку с последующей сдачей в аренду;
- "откладывание" суммы на покупку квартиры "под подушку";
- накопление нужной на покупку квартиры суммы на банковском депозите (один из самых надежных вариантов инвестиций, сравнимый с покупкой недвижимости).
Итак, в качестве исходных данные возьмем уже использованные ранее цифры по стоимости и аренду квартиры в Москве. Предположим, что денег на первоначальный взнос нет, а ставка по ипотеке равна 10%, срок - 10 лет. Наличие первоначального взноса, точная стоимость квартиры и прочие незначительные расхождения в изначальных цифрах не влияют на суть расчета, от слова "совсем".
Таким образом, вот наши исходные данные:
Получается, что ежемесячный платеж по ипотеке будет составлять 92 500 рублей, а арендная плата за такую квартиру - 33 000 рублей, то есть, в банк придется ежемесячно доплачивать 59 500 рублей. Что получаем в итоге?
За 120 месяцев придется отдать банку... еще одну стоимость такой же квартиры и еще чуть-чуть сверху. Иными словами, "откладывая" ту же самую сумму в размере 59 500 рублей "под подушку", за те же 10 лет можно накопить на эту же квартиру, но без ипотеки, арендаторов и т.д. Квартира через 10 лет может быть дороже, чем сейчас?
- Во-первых, не факт. Сам по себе рост цен на недвижимость на вторичном рынке - весьма под вопросом. Население убывает, предложение новых домов и квартир растет, стройматериалы вполне могут подешеветь за 10 лет...
- Мы в расчете никак не учли первоначальный ремонт квартиры перед заездом арендаторов, а также закупку мебели и бытовой техники. Кроме того, не учтены время простоя квартиры, пока осуществляется поиск арендаторов, не учтены косметические ремонты за 10 лет, которые неизбежно понадобятся в арендуемой квартире, не учтены проблемы с арендаторами, когда по ипотечному кредиту уже нужно совершать очередной платеж, а арендаторы не платят ("ну нет у меня сейчас денег - через неделю все заплачу!").
- Ставка по ипотеке не учитывает наличие страховки на ипотечного замещика, а также разные комиссии при оформлении ипотеки и совершении сделки купли-продажи квартиры.
- Налог на имущество также не учтен в расчетах - а его придется платить в любом случае.
А еще у нас остался вариант накопления по очень низкой, надежной ставке доходности по депозиту, например, в Сбербанке, - 5% годовых. Что получается по расчетам?
То есть, либо на квартиру удается накопить за 8 лет вместо 10, либо за те же 10 лет можно купить квартиру побольше/получше/сделать отличный ремонт.
Сухие цифры говорят однозначно: покупка квартиры в новостройке/на вторичном рынке - это не арендный бизнес, по крайней мере, в развивающихся странах. В общем и целом, даже покупка квартиры - это уже неэффективное использование денег. Но, конечно, это совсем не значит, что нужно, как одержимый, все деньги распихать по акциям, облигациям и биткоинам, вечно слоняясь по арендованным квартирам. Просто нужно понимать, что, имея на руках миллион, и, получая доход в 100 тысяч рублей, лезть в ипотеку - не самая здравая идея. Риск оказаться "на улице" с таким инвестиционным планом намного выше, нежели накапливая капитал и инвестируя в активы, которые могут приносить доход.
Голосуйте за пост, подписывайтесь на мой блог, комментируйте!
Все самое интересное о финансах в моем блоге.