Покупка жилья в новостройке. Нюансы приобретения и личный опыт Ч.2
В первом посте я подобно рассмотрела предварительный мониторинг и оценку доступности приобретаемого жилья.
1.А именно:
- принятие решения о том, на чьи средства (собственные или заемные) будет совершена покупка. В связи с этим возникает необходимость озаботиться сбором информации о требуемых справках и документах во втором случае. И аккумулированию собственных средств — по первому варианту;
- проверка инфраструктуры (действующей и на ближайшую перспективу);
- сбор информации на официальных сайтах муниципалитета, где возводится жильё. Координация полученных сведений с информацией, предоставляемой застройщиками;
- постоянный контроль за действующим законодательством в плане жилищного строительства (общегосударственным и местным) и другой необходимой юридической информацией.
Итак, подготовительная работа проделана.
2.Теперь можно переходить к непосредственному мониторингу застройщиков на выбранной территории, непосредственно посещая сайты новостроек. И отслеживая возведение жилья по следующим критериям:
наличие информации о том, что данный застройщик входит, например, в Белый список застройщиков Москвы и Московской области и ни в коем случае не попадает в Реестр проблемных застройщиков;
застройщик не ведет многочисленных судебных споров с поставщиками стройматериалов, дольщиками и другими контрагентами;
ознакомиться со списком ранее возведенного им жилья и других строительных объектов;
уточнить на сайте новостройки наличие всех необходимых документов. В частности, разрешения на строительство, аренды участка со сроком ее окончания. Информации о состоянии счетов и прибыльности работы компании. Посмотреть, как давно присутствует данная компания на строительном рынке.
А также:
- проверить наличие камеры на стройке (в крайнем случае фотографий новостройки в динамике);
- уточнить формы приобретения недвижимости (например, рассрочка — процентная и без), жилищные сертификаты (военные, средства материнского капитала и т.п.), ДДУ или ЖСК.
"Жилищные сертификаты - особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на:
приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов в порядке и на условиях, установленных настоящим Положением и условиями эмиссии;
получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата. Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата.
Выпуск и обращение жилищных сертификатов осуществляется в соответствии с установленными законодательством Российской Федерации правилами выпуска и обращения ценных бумаг с учетом требований настоящего Положения..." согласно Указу Президента РФ от 10.06.1994 N 1182 (ред. от 24.08.2004) "О выпуске и обращении жилищных сертификатов"
ВАЖНО: наиболее приемлемая и юридически выверенная форма заключения договора - это ДДУ (Договор Долевого Участия в жилищном строительстве), так как в этом случае государство хотя бы гарантирует, что не должно быть "двойной" продажи при регистрации данного договора. Или в крайнем случае, имея на руках зарегистрированный ДДУ, вы сможете оформить свои права на готовое жилье или незавершенное строительство через суд с меньшими затратами времени, сил и нервов;
Долевое строительство (англ. equity construction, исп. construcción de la equidad — «строительство по справедливости») — форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.
Договор участия в долевом строительстве
"По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении..." согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 10.07.2012) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
- ознакомиться с планами: поэтажными и поквартирными (желательно с точными размерами и указанием точек и линий возведения стен и межквартирных перегородок). В разрешении на строительство должна быть точна прописана не только поквартирная экспликация, но и данные по межквартирным работам и материалам. А также местам общего пользования. Не поленитесь несколько раз позвонить менеджерам объектов строительства на предмет уточнения всех спорных вопросов. Лучше сделать это до того момента, когда вы сами поедете на место возведения жилья;
- оцените сам сайт. Не является ли он просто красивой картинкой с указанием телефонов и призывами позвонить; минимумом данных и фотографиями месячной давности.
3.В обязательном порядке зайдите на местный форум. И не только на форум будущих жильцов самой новостройки. Но и другие, многочисленные форумы-"отзовики". Их много. Даже в ВК может быть сообщество жителей данного региона и конкретного ЖК. Фильтруйте отзывы, так как из собственной опыта знаю, что часто среди них оказываются вопли троллей, предоставляющие заведомо панические, ложные тексты. Обобщайте данные прежде, чем определиться с выбором.
- Если выбор сделан, переходите к информации о документах и договорах, заключаемых с самим застройщиком или аффилированным с ним Агентством Недвижимости. Возможно вы найдете среди ваших знакомых хорошего, проверенного агента. Это будет самым лучшим и безопасным вариантом приобретении такого жилья. Агент может и должен проверить для вас многие аспекты будущего приобретения. И работать как лично на себя, так и на АН.
4.Уточните форму заключения договора и порядок действий. В приоритете будет сначала заключение договора с АН или агентом, затем составление и регистрация ДДУ, и только затем оплата. Посмотрите в договоре, ка планируется затем регистрация готового жилья. В современных условиях незачем платить АН немаленькую сумму за то, что вы можете сделать сами.
Важным моментом является сама сделка и нюансы ее проведения. Опять же самым безопасным станет работа с банком и непосредственный перевод средств со счета покупателя на счет застройщика в течении определенного времени после регистрации ДДУ в Регистрационной Палате.
Зайдите также на сайт Росреестра по данным кадастрового номера новостройки и посмотрите, как позиционируется ваше будущее жилье. Есть ли на сайте информация об аренде или собственнике участка. Сколько уже Договоров Долевого Участия заключено. Отслеживайте динамику. Потому, что в АН вам могут рассказывать о бешенных продажах. А на сайте Росреестра вы увидите только пару заключенных договоров и все.
5.Отличным вариантом будет новостройка, которую уже аккредитовали многие банки. Часть из них (например, Сбербанк) может это сделать уже на этапе котлована. Ряд банков начинают предоставлять подобную услугу, когда готовы несколько этажей. Риски покупки с котлована будут существенно выше, чем на этапе приобретения готовой "коробки" или на стадии отделки.
- Также можно на этапе мониторинга объектов зайти на сайты крупных банков и посмотреть какие новостройки они "поддерживают" рублем. Этот вариант будет самым выгодным при использовании заемных (ипотечных) кредитов или, если у вас на руках есть зарплатная карта данного банка.
6.Теперь поговорим о непосредственном поездке на объект (после согласования её с менеджером на стройке) или поездке "своим ходом". Разрешить "экскурсию" на действующую стройку вам смогут, если ничего не угрожает (по действующим строительным нормам) посторонним лицам на площадке. Или, если вы издалека хотите понаблюдать за стройкой из-за забора.
- В самом офисе застройщика на объекте вы можете ознакомиться с разрешительной документацией и сопутствующей информацией. Забронировать квартиру без поездки в офис АН. На месте, как говорится, вам и карты в руки. Ходите. Наблюдайте. Проверяйте текущее строительство и мельчайшие нюансы в рассказе менеджеров и того, что видите сами.
- Конечно же, если дом почти готов, сделать это будет намного проще, чем на самых первых этапах возведения новостройки. Но, имеющий уши, да услышит. Имеющий глаза, да увидит. Не стесняйтесь спросить у рабочих и бригадиров, как выплачивается зарплата. Казалось бы вопрос не в тему. Ан нет, в зависимости от ответа на него, вы сможете ясно представить себе всю картину строительства в общем. Понять, как идут дела у застройщика. Нет ли у него задержки в привлеченных средствах, регулярно ли подвозятся стройматериалы и необходимая техника и тп.
7.После того, как все необходимые вопросы заданы и все уточнения сделаны, дайте себе обязательное время на обдумывание. А пока можете забронировать понравившуюся вам квартиру. Начать оформлять ипотеку и собирать пакет документов. Удачи вам в этом нелегком деле!!
Продолжение следует...
Покупка жилья в новостройке. Нюансы приобретения и личный опыт Ч.1
