Съёмное жильё и новая жизнь «доходных домов» в России
Рынок недвижимости, особенно коммерческой, вероятно, испытывает одно из худших времён. В результате кризиса и новых законодательных инициатив, жилых домов возводится всё меньше, а бум торговых и офисных центров уже позади. С развитием современных технологий и иных подходов к организации работы спрос на них медленно, но неумолимо падает.
Хотя понятие собственности и засело прочно в головах россиян не только риелторы, но и социологи утверждают, жители крупных городов (особенно новое поколение) уже рассматривают съёмное жильё как выбор на всю жизнь. Смена представления о собственности и начало тенденции отказа от владения жильём положено и в России, жаль арендаторы часто находятся практически в полной бесправности.
У меня нет предубеждений об отказе от собственности. Сам, часто переезжая из региона в регион, был бы рад повсеместному развитию цивилизованной аренды в доходных домах, которые, говоря чиновничьим языком, нередко выполняют и социальную роль.
Это правильно, когда сотрудники компаний, студенты и прочие «перебежчики», приезжая в город на длительное время, имели бы возможность получить жильё вдвое дешевле ежемесячного платежа по ипотеке, не торгуясь и не беспокоясь о «теневых схемах» сомнительных посредников. Думаю многим арендаторам знакомо и то, что после подписания договора собственники порой диктуют нам и как жить, и где ставить мебель и прочие особенности быта?!
Один из самых популярных видов эксплуатации жилой недвижимости за рубежом, в России только получает новое дыхание, так как обширная сеть (более 40% жилого фонда Москвы и Санкт-Петербурга) доходных домов, существовавшая ещё в XIX веке, по сути была вытеснена и разорена идеями «коммуналок» советского периода.
В наши дни жильё арендуют менее 10% граждан (в Европе более 60%), конечно сказывается и внешняя причина — невозможность купить с помощью ипотечных займов. Общие долги россиян по ипотеке, возрастают из года в год, и к началу 2021 могут составить более 10 триллионов рублей, что примерно равно величине госдолга страны.
Но ведь даже в США, с неимоверной ролью ипотеки, доля собственников постоянно сокращается, а различные формы временного и коллективного владения набирают популярность. Полагаю многие знают, что существует и прямая взаимосвязь между превалирующей формой владения жильём и уровнем развития экономики страны. Чем сильнее экономика, тем меньше доля собственности на жильё, своего рода подтверждение рациональности граждан, умеющих считать деньги.
Несмотря на разумность подобного выбора и падение реальных доходов населения, «социальных домов» в России не становится больше. На рынке недвижимости лишь единичные примеры таких форм проживания. Долгие сроки окупаемости и невозможность извлечения сверхприбыли оставляет этот сегмент бизнеса в последних рядах выбора предпринимателей, рынок иногда даже не может соперничать с предложениями банков по вкладам.
Государственная политика больше направлена на субсидирование и оказание материальной помощи для ипотеки, чем выделения участков земли, софинансирования и предоставления налоговых льгот застройщикам. Как это принято в США и многих странах Европы: частные инвесторы, постоянный спрос, жильё по адекватному ценнику, и менталитет не давит на необходимость собственности!
Застройщики не заинтересованы в доходных домах, в России на одного жителя приходится в среднем 24 кв.м., тогда как в европейских странах почти в 3 раза больше, и если уж строить (по их мнению), то только высокомаржинальные объекты. Не боясь возникновения ипотечного пузыря, снижение ставки до 6-7% лишь приведёт к увеличению выданных кредитов и общего долга, пока объекты на рынке есть.
Средняя доходность рентного бизнеса в России снижается, и составляет около 6% при окупаемости в 14 лет. Есть и свои исключения, к примеру, в Нижегородской области доходность 13% и при непрерывной сдаче, инвестиции окупятся за 6 лет, а в Костромской области всего 3%, с окупаемостью 35 лет! С другой стороны, доходность жилой недвижимости за рубежом тоже невелика, но и налоговых рисков с нестабильностью валюты значительно меньше.
Полагаю, рано или поздно доходные дома вернутся к былой популярности и в России. Вопрос в том, когда власти осознают необходимость участия в подобном развитии собственности, а застройщики опробуют смешанные схемы продаж жилого фонда с выделением части под собственное управление и сдачу в аренду?!
