Риэлтор - не юрист. Некомпетентность - не мошенничество
Рассказы о мошеннических схемах стали привычными в моем блоге.
Сегодняшнее повествование мошенничеством назвать не могу. Скорее всего имела место некомпетентность риэлтора, хотя злой умысел исключать тоже нельзя.
Печальная преамбула
Беляковы были вполне счастливой семьей. Крепкое супружество, двое прекрасных детей, очень приличные доходы мужа Алексея, позволявшие его супруге Татьяне не работать, а вести домашнее хозяйство и заниматься детьми.
Супруги задумались об улучшении жилищных условий. Их квартира хоть и была трехкомнатной, но располагалась в "хрущевке" со всеми вытекающими отсюда недостатками.
Присмотрел Алексей дом в хорошем районе города. Добротный. Просторный. Удобный.
Стоимость 15 миллионов рублей.
Денег таких у семьи не было, зато был хороший доход, позволявший обслуживать кредит.
Продали Беляковы свою "трёшечку", немного прибавили из отложенных средств, чуть более 12 миллионов взяли в кредит.
И вот оно - новоселье в прекрасном доме.
Через год Алексей погиб в автокатастрофе...
Дом был застрахован, жизнь заемщика нет. Татьяна осталась одна с двумя детьми и ипотекой.
Переговоры с банком зашли в тупик сразу же. В результате банк через суд обратил взыскание на заложенное имущество, в результате чего дом был выставлен на торги с начальной стоимостью 8 миллионов рублей.
Сказать, что Татьяна была в шоке - не сказать ничего. У неё была настоящая паника. Женщина понимала, что в случае продажи дома с торгов она останется должна банку огромную сумму, доходов для выплаты которой у нее нет.
В этой ситуации Татьяна вспомнила о Сергее Владимировиче, отличном риэлторе, который помогал семье в оформлении покупки дома.
К нему Татьяна и обратилась.
Отличный риэлтор
Сергей Владимирович на самом деле был прекрасным риэлтором. Отлично знал рынок, был отменным психологом, имел дар убеждения, мог очень сочно обрисовать выгоду предстоящей сделки.
Но его видение сложившейся ситуации еще более расстроило Татьяну. Сергей Владимирович сообщил, что первоначальные торги в большинстве случаев срываются, поскольку в этом случае назначаются повторные торги, цена объекта в которых уже ниже на целых 15%.
Вторые торги - стоимость дома 6,8 миллиона. Это чуть более половины долга. Эта финансовая катастрофа.
Что происходит, если будут "провалены" и вторые торги? В этом случае банк оставляет дом "себе", а долг Татьяны перед банком погашается.
Это стало бы решением проблемы. Сергей Владимирович процитировал Татьяне норму закона об ипотеке:
Но вероятность того, что сорвутся и вторые торги - ничтожна. То что банк захочет заполучить непрофильный актив в виде жилого дома - тоже сомнительно.
Сергей Владимирович предложил свои услуги риэлтора для реализации следующей схемы.
Не дожидаясь результатов торгов, риэлтор продает дом по максимально возможной цене. Понадобиться согласие банка, но Сергей Владимирович уверил, что с этим проблем не будет.
Даже если продать дом за 10 миллионов, то останется всего 2 миллиона долга. И эта сумма очень далека от суммы долга в 5,2 миллиона, которая может образоваться после вторых торгов.
Согласился риэлтор и на пониженную для таких ситуаций (по его словам) комиссию - 100 тысяч рублей.
Татьяна согласилась. А куда ей было деваться? Не к юристу же идти, правильно?
"Счастливый исход"
Сергей Владимирович сделал свою работу на высшем уровне, сумев найти покупателя на юридически "проблемный" дом за 11 миллионов рублей.
Банк действительно без всяких проблем дал разрешение на сделку и последняя состоялась.
В результате Татьяна вышла из ситуации с 1 миллионом рублей долга перед банком. Согласитесь, могло быть значительно хуже?
Что не так-то тогда?
Человек может быть потрясающим риэлтором, он даже может знать массу юридических тонкостей, с которыми сталкивался прежде в своей практической деятельности.
Но хороший риэлтор и хороший юрист понятия не равнозначные. Каждый должен заниматься своим делом и нести ответственность за свой круг обязанностей в правоотношении.
Все дело в том, что Сергей Владимирович процитировал Татьяне уже недействующую к тому времени редакцию нормы статьи 61 закона "Об ипотеке".
Умышленно он это сделал (чтобы получить клиентку, а значит и комиссию) или по неосведомленности своей - я не знаю. Факт в том, что этот самый оставшийся 1 миллион Татьяна могла банку и не платить.
И 100 тысяч комиссии, уплаченной риэлтору, тоже могла сэкономить. Консультация грамотного юриста обошлась бы ей в две-три тысячи рублей.
В редакции закона от 23 июня 2014 года норма звучит так:
Чувствуете разницу?
Согласно поправкам, внесенным в законодательство, даже в случае продажи дома на вторых торгах за 6,8 миллиона рублей обязательство Татьяны перед банком прекращалось бы полностью.
В результате же "квалифицированной" помощи риэлтора, стоимостью 100 тысяч рублей, женщина имеет 1 миллион долга.
Кстати, Сергей Владимирович отказался вернуть Татьяне гонорар, полученный в рамках описанных отношений.
С'est la vie, mon cher ami...
