Хитрый, опытный, добросовестный, но бедный

Уже многократно сталкивался с ситуацией, когда уверенный в себе и юридически грамотный человек пытался обойти закон, используя его несовершенство, но терпел фиаско.

В сегодняшнем случае фиаско сокрушительное. Фактически полное разорение хитреца. Человек потерял 7 миллионов рублей.

Василий Ключевский как-то сказал:

Хитрость не есть ум, а лишь усиленная работа инстинктов, вызванная его отсутствием.

Может бы и прав был.

Что произошло?

Преуспевающий агент по недвижимости увидел объявление о продаже жилого дома площадью 280 кв. м.

Риэлтор был хорошим специалистом и прекрасно представлял рыночную стоимость объекта - не менее 12 млн. рублей. В объявлении была указана цена 8 млн.

Риэлтор осмотрел дом. Он был в шикарном состоянии, добротно сделан, имел прекрасную планировку.

Скидку в более 30 процентов от цены рынка продавец объяснил просто - деньги нужны срочно.

В ходе переговоров риэлтору удалось сбить цену еще на миллион рублей. Это был реально хороший риэлтор, знающий толк в своем деле. Итоговая цена - 7 миллионов.

Проблемный дом

Покупатель прекрасно понимал, что такие скидки просто так не делают. Срочность может влиять на цену сделки, но не 5 миллионов же она стоит.

Выписка из ЕГРН все объяснила. Дом находился под арестом. У собственника были серьезные долги и кредитор через суд требовал обратить взыскание на имущество должника.

Риэлтор понимал, что сделка, совершенная с таким имуществом, будет неминуема признана судом ничтожной. Ничтожность - разновидность недействительности сделки.

Но вариант был очень выгодный. Настолько выгодный, что изучив законодательство покупатель решил пойти на риск.

Гражданское законодательство содержит понятие добросовестного приобретателя. Таковым признается человек, который приобрел вещь незаконно, но в момент такого приобретения не знал и не должен был знать, что совершает незаконную сделку.

Истребовать дом от недобросовестного покупателя возможно в двух случаях:

Если право собственности на дом перешло безвозмездно. Например, в результате дарения и наследования.
Если дом выбыл из владения собственника не по его воле.

Передача семи миллионов рублей и оформление договора купли-продажи исключало оба эти условия.

Доказать осведомленность покупателя об аресте имущества было тоже не возможно, ибо продавец ему об этом не сообщил, а выписку из Росреестра риэлтор заказывал не сам и факт его знакомства с её содержанием установить невозможно.

Сделка состоялась. Мне в этой истории не совсем понятно, почему договор, несмотря на арест имущества, все же прошел регистрацию в Росреестре.

Мне непонятно, но не удивительно. Это не первый такой случай, который стал мне известен. Либо взятка, либо знакомство с сотрудниками регистрирующего органа. Скорее всего и то, и другое.

Добросовестный покупатель

Нужно признать, что риэлтор максимально позаботился о своей будущей добросовестности:

Прекратил регистрацию в квартире родителей, в которой проживал ранее.
Сразу после оплаты, но еще до регистрации договора вселился в приобретенный дом.
Познакомился со всеми соседями, в результате чего они могли подтвердить его открытое проживание в доме.

В последствии риэлтор действительно был признан судом добросовестным владельцем. Вот только не помогло ему это никак.

Пришла беда откуда не ждали

Все бы было в этой истории для риэлтора хорошо, если бы иск о признании договора купли-продажи дома заявило третье лицо - кредитор продавца.

Именно это вариант имел в виду риэлтор, когда продумывал свою схему. Вполне логично. Кредитор лишается обеспечения своего иска, больше с должника взять нечего, поэтому он требует признать сделку ничтожной.

Риэлтор не учел только одного - он столкнулся с банальным мошенничеством.

Иск о признании сделки недействительной заявил продавец. И при таком раскладе факт добросовестности покупателя значения не имеет. Высший Арбитражный Суд указал на это в своем информационном письме еще в 2008 году (тогда этот орган судебной власти еще существовал).

Печальный итог

Совершенно очевидно, что должник и кредитор в этой истории находились в сговоре. Доказать, правда, это невозможно.

После признания судом сделки недействительной, дом будет реализован с торгов. Полученные от продажи средства получит кредитор. Юридически получит. Как там будет на самом деле в соответствии с их сговором мы не знаем.

У должника никакого имущества и доходов больше нет. Проще говоря, 7 миллионов потеряны. Скорее всего навсегда.

Хитрый, опытный, добросовестный, но бедный. Так бывает.