Решили купить недвижимость в Крыму? Пару юридических нюансов не забудьте учесть
В 2014 году Крым перешел под юрисдикцию России. Особо обращаю внимание на примененную мною формулировку - выбрал максимально корректную, просто констатирующую факт.
Менее всего хотелось бы, чтобы юридическая проблема, рассматриваемая в статье, переросла в обсуждение статуса Крыма в настоящий момент.
Вне зависимости от того, считает кто-то законным включение Крыма в состав России или придерживается противоположного мнения, юридическая проблема есть и на неё необходимо обратить внимание.
Невидимая ипотека
Напомню читателям, что ипотека представляет собой залог недвижимости. Ипотека - это не сам кредит, а залог имущества, под который этот кредит выдается.
Наш сегодняшний персонаж (буду называть его традиционно Продавец) до 2014 года являлся гражданином Украины. В 2014 году он получил гражданство России.
Незадолго до описанных событий Продавец получил кредит в одном из банков Украины под залог имеющегося жилья.
Обратите внимание, не под залог приобретаемого жилья, а под залог имеющегося жилья. Разница существенна для нашей ситуации.
Если бы кредит был выдан под залог приобретаемого жилья, то в правоустанавливающих документах на недвижимость, выданных украинскими органами власти, было бы зафиксировано обременение залогом.
Но в нашем случае документы на дом были оформлены до получения кредита и сведений об обременениях содержать не могли. Ипотека была оформлена позднее. Сведения о залоге квартиры разумеется были отражены в регистрирующем органе Украины, только вот доступа к украинскому реестру обременений у российских государственных органов нет.
Что делает наш Продавец в 2016 году?
Он осуществляет перерегистрацию дома в органах Росреестра. Сразу скажу, что по российскому законодательству этого делать не требовалось.
Давайте посмотрим статью 12 ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым...»:
Украинские документы, подтверждающие право собственности на дом, не требовали перерегистрации. Продавец перерегистрирует право собственности в Росреестре, чтобы создать видимость чистоты будущей сделки купли-продажи.
Представляете, покупатель видит документ, выданный Росреестром, обременений никаких нет.
Запрашивает выписку из ЕГРН - снова видит, что имущество не обременено правами третьих лиц.
Красота...
Продажа дома и переуступка ипотечных прав
Покупателем дома оказался гражданин из Тверской области, решивший приобрести себе на полуострове летнюю резиденцию.
Нанятый им юрист проверил документы, сделал необходимые запросы и, не увидив ничего противоправного, дал рекомендацию делать покупку.
Покупатель подписал договор купли-продажи, произвел расчёты с продавцом, зарегистрировал переход права собственности на имущество.
И через четыре месяца получил судебный иск от некоего предпринимателя из России.
Оказалось, что сразу после регистрации перехода права собственности на дом к Покупателю, Продавец перестал вносить ипотечный платежи в украинский банк.
Понимая безнадежность взыскания такого долга, банк "продает" проблемный долг Продавца российскому предпринимателю.
В суде предприниматель требует внести в реестр обременение купленного дома залогом и взыскать с собственника имущества сумму долга.
Как вам поворот? Как быть в этом случае? Кто останется "крайним" в ситуации, ставшей возможной по причине смены юрисдикции на отдельно взятой территории?
Покупка проблемных долгов - рискованная деятельность
К счастью, Покупателю удалось избежать обременения приобретенного имущества. Убытки понёс предприниматель, "купивший" проблемный долг.
Статья 352 ГК перечисляет обстоятельства, наличие которых ведет к прекращению залога. Нам интересен подпункт 2 пункта 1 этой нормы:
Видим, что если дом был приобретен возмездно (как в нашем случае) и Покупатель не знал и не мог знать о залоге (в приведенном примере это действительно было так), то следует считать, что с куплей-продажей право залога прекратилось.
Вместо итога
Украинский банк принял мудрое решение, чего не скажешь о предпринимателе, не изучившем тонкости законодательства.
Предпринимателя не очень жалко. Предпринимательская деятельность всегда сопряжена с риском. Рискнул - получил или потерял. Это нормально.
Важно другое. Судебный процесс сам по себе не очень приятный факт в жизни человека. Получается, что любой приобретатель крымской недвижимости не гарантирован от судебных притязаний третьих лиц, становящимися возможными по причине невозможность сохранить преемственность регистрационного учета недвижимого имущества в Крыму.
Это дополнительный риск, на который покупателю следует обращать внимание и к которому он должен быть готов.
