Проблемы реновации. Интервью с архитектором
Реновация (лат. renovatio — обновление, возобновление, ремонт) — процесс улучшения, реконструкция, реставрация без разрушения целостности структуры.
Столичные власти запустили «процесс улучшения»? Чтобы разобраться в вопросе я поговорил по видеосвязи с архитектором одного известного московского проектного бюро, членом союза архитекторов России. В интервью моя собеседница фигурирует как И.
CF. Реновация — блажь Собянина или масштабный кремлёвский проект и за Москвой последуют другие города?
И. В Москве реновация рассчитана на 15-20 лет, то есть не завтра жителей выселят и куда-то заселят. В Питере это начнётся в лучшем случае, если всё пойдёт по плану, лет через семнадцать. Так надолго загадывать уже невозможно. В Москве особая ситуация. В Москве уже нет в центре города, в непосредственной близости у не самых удалённых станций метро свободных площадок. Всё, они закончились. Чтобы продолжать строить жильё, которое пользуется спросом, нужно сносить что-то старое, освобождать большие территории и там строить. По всей остальной России ещё достаточно территорий, где ничего нет и никому ничего и не надо. Разумеется, это всё за ширмой высшего блага для жителей, но в действительности реновация затеяна только потому, что это выгодно. В Москве это очень выгодно.
CF. Если брать по категориям граждан (пенсионеры, студенты, условный средний класс), то кому из них реновация пойдёт во благо?
И. Сложно рассуждать, кому из жителей это пойдёт на пользу, когда... Сейчас крайне сложно сравнивать, так как по сути дела мы не знаем, что москвичам предлагают вместо их квартир. Неизвестен результат этой реновации. Это выглядит как проект, который внезапно «выплюнули», либо его долго обдумывали, но ни с кем не обсуждали. Действительно странная ситуация: Вот они ветхие дома, действительно ветхие, действительно с плохой звуко- теплоизоляцией, со старыми сетями, с маленькими кухнями, с маленькими ванными комнатами — все минусы этих домов ясны. Но совершенно непонятно, что предлагается им взамен. Всё, что мы слышим, это то что новые дома будут построены в соответствие с современными строительными нормами, что само собой разумеется, это нельзя подавать людям как бонус. Никаких других данных о новых домах у нас нет.
CF. А кто будет застраивать, кто эти счастливые компании? Вы располагаете информацией о проектах, конкурсах или это всё на стадии голосования людей в «Активном гражданине» и протестных митингов?
И. В Москве хватает девелоперских компаний, некоторые из них одновременно являются и инвестиционно-строительными. Это компании, которые берут участок земли и создают на нём жилые площади на продажу, практически всегда без подрядчиков. Если рассуждать о них, то некоторое время назад, может быть, три года назад в Москве были приняты нормативы на проектирование жилья по госзаказу (социального жилья). Эти нормативы не в ужесточении норм СНиПа, как это обычно бывает. Это нормативы, которые описывали, например, что первые этажи не должны быть жилыми, что вход на первый этаж должен быть с уровня земли, что на фасадах нужно предусматривать места для кондиционеров и что кроме прочего необходимо «достигать разнообразия и пластики фасадов». Это довольно необычные нормы и при подготовке этих нормативов велась активная работа с домостроительными комбинатами из Москвы и области. Они полностью перестраивали производственные циклы, меняли номенклатуру элементов, которые производят (железобетон, в основном). И сейчас в Москве есть ряд организаций, у которых есть все возможности для того, чтобы строить большое количество жилых домов. Этих компаний не очень много, они и есть потенциальные застройщики.
CF. К слову, Госдума приняла закон, по которому застройщики обязаны создавать фонд дольщиков, в который они будут вносить компенсационную сумму на случай, если здание не будет достроено и дольщики окажутся... обманутыми дольщиками. Это изменит ситуацию с огромным количеством недостроя в Москве и регионах?
И. Ну, посмотрим. Если это будет работать. Подобным же образом работает система СРО, которую, кстати, вроде как скоро отменят.
CF. Система саморегулирующихся организаций?
И. Все организации, занимающиеся проектной и\или изыскательской деятельностью должны вступать в саморегулируемые организации, выплачивая определённый взнос и в дальнейшем, если возникают ситуации, требующие значительных выплат за счёт проектировщика, эти выплаты идут из фонда данных организаций. Говорят, что скоро их отменят.
CF. Если всё-таки в 2017 году будет принято окончательное решение о реновации, как изменится архитектурный облик Москвы?
И. Всё, что проектируется и строится сейчас в Москве, делается по одной и той же схеме. Это очень похожие объекты, которые различаются только материалом фасада, могут быть чуть дороже, чуть дешевле но исключительно из-за необходимости соблюдения всех норм и необходимости соблюдения требуемой плотности застройки, соответственно, требуемых квадратных метров. Получается такая схема: Застраивается сразу квартал, так как во-первых, точечная застройка не приветствуется городской архитектурой, во-вторых она невыгодна и неудобна с точки зрения организации жилой среды по нормативам, поэтому застраивается квартал. Земля в Москве очень дорогая, поэтому, чтобы удержать цену квадратного метра в рамках покупательной способности, необходимо получать максимальное количество квадратных метров из участка. Берётся площадь участка и с помощью максимальной плотности, по нормативам, вычисляется максимальное количество квадратных метров, которые можно построить. Из этого количества квадратных метров, с учётом обеспеченности жителя количеством квадратных метров, вычисляется население. Из этого населения вычисляется, в том числе, число парковочных мест. И оно обычно катастрофически большое. Разместить такое количество парковочных мест на земле невозможно, их можно разместить только в многоуровневой, по крайней мере, двухуровневой стоянке. Чтобы вместить все парковочные места, эта стоянка должна располагаться под всем жилым кварталом. Таким образом, контур разрабатываемого квартала становится контуром стилобата, из которого вырастают высотки, этажей по 25-50, конфигурация и расположение которых продиктованы только требованиями инсоляции. Вот так, я думаю, будут выглядеть 95% домов, которые скоро построят. Если не принимать максимальную плотность, то всё это не будет окупаться.
CF. Реновация изуродует город или хуже не будет?
И. Я не знаю, как на счёт «хуже не будет», но я сама проектирую подобные дворы и они настолько не комфортны, насколько это можно себе представить. Они...
CF. Так... Зачем ты проектируешь некомфортные дворы?
И. Я делаю стадию «Р» (Рабочая документация, которая выдаётся на стройку), которая сделана по стадии «П» (Проектная документация, которая проходит государственную или негосударственную экспертизу), по концепции (альбом архитектурно-градостроительных решений, утверждаемый, комитетом по архитектуре и градостроительству г. Москвы), которая согласована. Не каждое моё решение на работе принимается мной в одиночестве и зависит от моих эстетических и других идеалов.
CF. Это печально, конечно.
И. Такие жилые комплексы, думаю, москвичи и гости столицы уже видели. Сейчас это тенденция. Скажем, рядом с метро ВДНХ стоит подобный жилой комплекс.
CF. А, это то, что рекламируют на РБК, «Ботанический сад»?
И. Нет, это если ехать по Мира, перед ВДНХ такой полосатый комплекс, вроде бы «Резерв» его проектировал.
CF. Тебе виднее.
И. «Лайф Ботанический сад», думаю, абсолютно такой же. (улыбается) Я думаю, как они в рекламе говорят «талант японских архитекторов», к сожалению, разбился о гранит российских СНиПов и превратился в тоже самое, во что превращаются любые другие жилые комплексы.
CF. Понятно, людям предлагают «кота в мешке». И люди массово протестуют, как показал митинг 12 июня на Сахарова, который планировался «митингом Навального». И сегодня (интервью было записано 14 июня - Прим. CF) проходила спонтанная акция сторонников и противников у Госдумы.
И. В Москве сейчас пять опытных площадок для строительства жилья, взамен сносимого, по ним будут проводиться конкурсы. С начала по портфолио выберут несколько бюро, которые будут в нём участвовать, потом участники создадут конкурсные проекты, учитывая требования города. И это будет то, что Сергей Кузнецов или правительство Москвы хочет видеть на месте снесённых домов. На мой взгляд, очень странно, что жители сперва должны согласиться, чтобы их дома были снесены, а потом через некоторое время они увидят те жилые комплексы, которые правительство предполагает для них построить. Куда логичнее было бы вначале провести этот конкурс и показать людям результат: Вот, есть ваша квартира, а будет у вас примерно вот такая. Примерно в таком жилом комплексе, примерно такая квартира. Люди могли бы более осознанно выбирать. Потому, что те описания, которые сейчас даются совершенно бессодержательны. У меня нет квартиры в Москве, но я с трудом себе представляю ситуацию, когда мне бы предложили променять собственность, которую я прекрасно знаю, все её достоинства и недостатки на что-то другое. Ведь люди когда покупают квартиру, каждый вариант внимательно рассматривают, изучают. Изучают в том числе: район, соседей, сады и школы. Это важно. И то, что москвичам предлагают выбирать вместо своего родного понятного нечто совсем непонятное, в этом проблема.
CF. Важный момент, а могут люди отказаться от квартиры и взять деньги? У многих граждан квартиры в хороших районах попали под реновацию. Выплатят ли им рыночную стоимость этих квартир или это на данный момент неизвестно?
И. Вроде как да, люди могут взять деньги. Но поскольку пока прецедентов не было, неизвестно, какова будет эта «рыночная стоимость». Ситуация ведь очень сильно зависит от дома... Предположим, под реновацию попало несколько домов, один из которых в хорошем состоянии и находись такой дом в другом месте, он бы под реновацию не попал. Получается, на одной площадке есть два дома: Один старый и разрушенный, другой возможно и старый, но в прекрасном состоянии. Насколько в таком случае компенсация будет реально соответствовать рыночной стоимости? Как это будет оцениваться, я не очень себе хорошо представляю. С одной стороны, это должна быть система оценки, которую возможно провести достаточно быстро. Невозможно же для каждой квартиры проводить отдельную оценку. С другой стороны, возможны совершенно разные ситуации. В соседних домах, которые попадают под снос, в одном и том же районе, в одной и той же близости от метро, могут быть совершенно разные по стоимости квартиры. Может быть, даже при той же площади. Как это будет отслеживаться, я не знаю. Уверена, что будет много недовольных.
CF. Они уже есть.
И. Пока что люди недовольны тем, что они не понимают, что происходит. В какой-то момент у них появятся более конкретные поводы для недовольства.
CF. Понимаю, что это сложно прогнозировать, но то что построят в этих кварталах, рыночная стоимость этих объектов будет выше? То есть, человек переедет туда, куда ему предложили и вдруг ему свезёт, он даже выиграет в деньгах?
И. Я думаю, в отдалённых районах Москвы такое может произойти.
CF. Получается, эта реновация — такая лотерея для почти миллиона человек. Все эти люди сейчас играют в лотерею «Кот в мешке» имени Собянина.
И. Да. Думаю, что да. И мне очень странно, почему всё это превратилось в такую лотерею. Можно было заняться раньше этим вопросом и всё-таки предлагать людям, может быть, на картинках, может быть гипотетические, но всё-таки их дома. Не какие-то где-то возможно построенные, а конкретные предложения по конкретным территориям. Вообще, в Москве есть Институт Генплана Москвы, который кроме прочего всё время занимается разработкой, корректировкой, внесением изменений в Генеральный план Москвы. Те территории, которые предлагается освободить и заново застроить, это катастрофические территории. При всём этом стихийном обсуждении реновации, я ещё ни разу не слышала комментариев, реакции от института Генплана Москвы, хотя это такое профильное учреждение, которое и должно помогать управлять территориальным развитием города. То, что такие огромные территории просто отдадутся на откуп застройщикам, это совершенно неправильно. Должно быть управление развитием... И на что нам генеральные планы, на что нам проекты планировки? Существуют инструменты, которые должны вовлекать жителей в жизнь города, и Генеральный план, и проект планировки — это документы, которые утверждаются на публичных слушаниях, на которые жители и собственники земельных участков на данной территории могут приходить и выражать своё мнение. В данном случае, у жителей этих сносимых домов в коллективной собственности находится участок под их домом. Это собственники участка, они имеют право быть в курсе того, что планируется делать с их собственностью. Они имеют право возражать, но сейчас они лишены такой возможности. И это ещё один удивительный момент с этой реновацией.
CF. Очень интересно. Эти люди, они же могут пойти далеко. Выбрать от своего двора шерифа и пойти с факелами...
И. Да могут, но у нас в стране вроде как есть законные процедуры, которые позволяют людям выражать своё мнение по поводу развития территорий. И при тех колоссальных размерах территорий, развитие которых планируется, действительно странно бездействие Института Генплана. Почему мы зациклились?.. Все территории, опять же, планируется отдать под жилищную застройку. При этом, в большинстве спальных районов не хватает очень многого. Не хватает: школ, садов, не хватает мест приложения труда. Институт Генплана должен был предложить какие-то варианты в данной ситуации.
CF. Да, по поводу труда. Малый бизнес: парикмахерские, фотоателье, люди, которые делают ключи... Им что теперь делать? Им что-то компенсируют?
И. Как я понимаю, им не заменят их квартиры, выведенные из жилого фонда на другой жилой фонд. Вероятно, их ждёт денежная компенсация.
CF. Интересно, число рабочих мест подсчитывали?
И. Не знаю, но они пока молчат. Сколько я вижу плакаты, выступления на митингах, все о квартирах своих говорят.
CF. Возможно, они боятся просто участи киоскёров, «палатачников», которые активно возмущались, а потом ночь белых ножей ковшей прошла... и всё.
И. Я слышала интересное мнение на тему того, что нынешнее правительство Москвы считает, что несмотря на то, что плановая экономика у нас закончилась, они должны видоизменить город, оставить свой след. Облагодетельствовать несчастных жителей ветхих домов, пусть даже насильно, против их воли.
CF. Интересная версия. Я уж подумал, что Собянин вдруг посмотрел фильм «Дурак». И загорелся срочно помочь людям, заменить им их старые полуаварийные дома на новые и безопасные. Ну, земля слухами полнится. Спасибо тебе за это интервью. Опубликую на «Голосе». Зарегистрируешься? Думаю, что местным жителям будет интересно от первого лица почитать о современной архитектуре и её «кухне».
И. Почему бы и нет.
____________________
При подготовке в печать очень помогли онлайн-сервисы "Главред" и "Типограф".