Особенности передачи денег через банковскую ячейку при сделках с недвижимостью

Цель почти достигнута.

Именно так думают покупатель и продавец недвижимости, когда сделка выходит на финишную прямую, и остается лишь подписать договор и сдать его в Росреестр. Но перед этим обязательно следует достаточно нервная и утомительная процедура расчетов. Почему перед, а не после? Основной закон (почти как Конституция) при операциях с недвижимостью - все стороны должны быть в максимальной степени подстрахованы. Именно поэтому собственник должен перед тем, как поставить под договором, убедиться в наличии денег у покупателя. Почему это так важно? Очень просто. Подписанный договор при определенных обстоятельствах имеет силу в суде.

Итак, сегодня мы поговорим о способе передачи денег за недвижимость через депозитарную ячейку банка.

Как я уже писал раньше, данная концепция расчетов присутствует в 95% сделок на вторичном рынке крупных городов РФ. Причины просты - не очень дорого и почти стопроцентно надежно. 

Подготовка

Когда у покупателя и продавца (понятно, что очень часто сделку сопровождают риэлторы, но для простоты будем писать так) возникает четкое понимание, что для совершения сделки нет никаких препятствий, принимается решение и назначается дата закладки денег в ячейку. Данная дата в идеале должна совпадать с датой подписания договора отчуждения.

По согласованию сторон выбирается банк, имеющий депозитарий, а также опыт и желание предоставлять свои ячейки под сделки. Да-да, бывают банки, которые принципиально с этим не связываются. При непротивлении сторон, негласно считается, что право выбора банка имеет покупатель.

Очень важный момент. При ипотечных сделках ячейка, по сложившейся практике, арендуется исключительно в банке-кредиторе.

В назначенный день в оговоренное время стороны и их представители встречаются в выбранном банке.

Проведение закладки

От банка назначается сотрудник, ведущий сделку. Зачем это банку? Банально выгодно, ведь помимо денег непосредственно за аренду ячейки, банк может заработать еще и на проверке денег (как правило, 0.1% от суммы), кроме того, иногда банк предоставляет дополнительные услуги.

Клиентам выдаются бланки дополнительных соглашений. В этих допсоглашениях прописываются условия, регулирующие доступы сторон. Банковский сейф берется в аренду на месяц (больше не надо, так как месяц покрывает все возможные законные сроки регистрации в Росреестре).

Первые 27-28 дней срока правом доступа к сейфу наделяется продавец недвижимости. Если же по истечении данного срока продавец за деньгами не явился, правом доступа начинает обладать покупатель. При этом банк заведомо считает, что сделка не состоялась. В случае форс-мажора (незаконное затягивание сроков Росреестром, приостановка по какой-либо причине, неожиданный арест, наложенный на объект и т.д.) соглашение об аренде продлевается, при этом требуется присутствие обеих сторон.

По сложившейся практике проведения сделок, ключ от ячейки остается от покупателя или, как вариант, хранится в агентстве недвижимости, если оно обладает положительной репутацией на рынке. На самом деле, вопрос местонахождения ключа имеет незаслуженно большое значение. Даже если покупатель вдруг откажется передавать его продавцу, банк сможет изготовить дубликат ключа. За дополнительную плату конечно, но ее доля в общей сумме будет несущественна. В случае ипотечной сделки ключ,в большинстве случаев, остается в банке.

Проверка денег

Проверка денег, которые отдает покупатель, лежит на совести продавца. Вообще, запомните еще одно основное правило при купле-продаже недвижимости - "Чья проблема - тот и платит". Как уже говорилось выше проверка купюр стоит 0.1% от суммы. Кроме того, в большинстве банков имеются устройства для самостоятельной проверки.

Депозитарий

После вышеозначенных стадий банковский сотрудник приглашает стороны в депозитарий. Как правило, в него имеют право зайти стороны сделки и доверенные лица. Сотрудник находит и достает ячейку, после чего выходит из депозитария (по крайней мере, должен это сделать). После чего кладутся деньги в ячейку, она ставится на место и закрывается. Что происходит с ключом, смотрите выше.

В период прохождения вышеописанных стадий происходит подписание договоров отчуждения и прочих необходимых документов, например, продавец пишет оригинал расписки на получение денег (почему в этот момент, поговорим в следующих материалах). Вся процедура закладки, при нормальном течении процесса, не должна занимать более полутора часов.

В финале стороны договариваются о порядке действий после завершения регистрации договора и покидают банк.

Надеюсь, что данная информация будет для вас полезной!