Возможные схемы расчетов при купле-продаже недвижимости
Вопрос расчетов - один из самых важных при сделках на вторичном рынке недвижимости. Провести данный процесс надо таким образом, чтобы были подстрахованы все стороны сделки. Какие же существуют концепции передачи денег от покупателя к продавцу? Можно выделить три основных схемы:
1. Передача наличных из рук в руки
Очень популярна в небольших провинциальных городах. Минусы очевидны. Во-первых, в данном варианте деньги передаются перед подписанием договора, а следовательно в случае невозможности по какой-либо причине совершить регистрационные действия, покупатель оказывается на какое-то время в подвешенном состоянии, то есть и без денег, и без квартиры (здесь и далее, для простоты, будем говорить о квартире). Причиной отказа в регистрации может быть, например, наложенный на следующий день после сдачи документов в Росреестр арест на недвижимость. Причем здесь явно просматривается поле для мошенничества.
Во-вторых, при регистрации в регионах, чиновники Росреестра требуют подписания передаточного акта (далее ПА) в момент подписания основного договора. Учитывая, что по ГК после подписания ПА ответственность переходит к покупателю, а физического доступа к квартире он еще не имеет, налицо наличие явной неподстрахованности покупателя. За время регистрации с квартирой может произойти все что угодно. При этом деньги переданы, а получить их обратно в большинстве случаев невозможно.
2. Безотзывный аккредитив
Самая безопасная схема. При этом, что выглядит совершенно логичным для России, самая непопулярная.
Концепция заключается в следующем. Покупатель кладет оговоренную с продавцом сумму в банк, открывая при этом специальный счет. Составляются допсоглашения, по которым банк обязуется перевести деньги на счет продавца при условии предоставления им документов, подтверждающих переход права на имя покупателя. Обычно это договор купли-продажи (далее ДКП) и копия свидетельства (мы помним, что оригинала у продавца быть не может).
Причина непопулярности банальна до боли. Естественно, налоги. В РФ существует сложившаяся практика занижения цены в договоре, для того, чтобы избежать налогообложения. При данной же схеме необходимо показывать всю сумму.
3. Расчеты через депозитарий банка
Примерно 95% сделок в крупных городах РФ подразумевают расчеты через депозитарий. Деньги закладываются в ячейку, при этом подписываются дополнительные соглашения по форме банка, регулирующие доступ к ячейке. Базовые условия доступа такие же, как и в предыдущей схеме с безотзывным аккредитивом. Иногда в качестве условия прописывается юросвобождение квартиры. Для подтверждения предоставляется выписка из домовой книги. Ключ от банковской ячейки, по сложившейся риэлторской практике, хранится у покупателя или в агентстве недвижимости. Продавцу выдается гарантийное обязательство на ключ.
Ячейка арендуется, как правило, на месяц. Средняя стоимость аренды 1600-1700 рублей в месяц.
Подытожив. Первой схемой рекомендую никогда не пользоваться, вторую и третью выбирать в зависимости от необходимости "налоговой оптимизации". В принципе, и в третьей схеме ничего плохого нет, плюс десятилетиями сложившиеся практические риэлторские наработки позволяют выстроить схему расчетов через депозитарий практически идеально.