Некоторые правовые риски при покупке квартиры
Уважаемые читатели, надеюсь в жизни каждого из нас настанет приятный момент покупки собственного жилья.
Хочется сразу Вас предупредить, что покупка жилья сложный юридический процесс и содержит в себе огромное множество подводных камней, начиная от правильного оформления договора купли-продажи квартиры и заканчивая возможностью оспаривания такой сделки.
В данной статье хотелось бы поговорить о некоторых правовых проблемах, которые могут возникнуть при оформлении сделки купли-продажи квартиры.
Риски будут описаны по данной ситуации. Молодой человек захотел приобрести квартиру. Изначально квартира была приобретена матерью с сыном в равных долях. Далее, сын подарил свою часть матери и успешно (для правоохранительных органов, а не для него) сел в тюрьму где и находится в настоящий момент.
По выписке из ЕГРН мать является единственным собственником. Вопрос у молодого человека состоит в том, может ли сын оспорить договор купли-продажи квартиры после выхода из тюрьмы, а также может ли он прописаться в квартире, право собственности на которую будет оформлено на нового собственника (молодого человека)?
Ответ очень прост — сын обладает правом на оспаривание договора купли-продажи, такой риск есть всегда, однако есть ли у него достаточно основания для такого оспаривания? Вот тут нужно подумать.
Прежде всего, стоит отметить, что в настоящий момент сын не является собственником по отношению к квартире, так как он подарил свою долю матери. Так как переход доли в квартире состоялся (был заключен договор дарения), то у государственных органов не было сомнений, что договор дарения совершен в правовом поле.
Следовательно, сын не может оспорить договор купли-продажи квартиры новому собственнику до оспаривания договора дарения, так как не является стороной по сделке.
При этом договор дарения может быть оспорен как по общим основаниям недействительности сделки (статьи 168-179 ГК РФ), так и по специальным основаниям, которые установлены исключительно для договора дарения (ст. 578 ГК РФ).
В статье 578 ГК РФ речь идет не столько об оспаривании сделки, сколько об отмене дарения. Такая отмена может произойти только в определенных случая и в рассматриваемом случае такая отмена маловероятна.
Таким образом, чтобы сыну оспорить договор купли-продажи, ему изначально необходимо оспорить договор дарения. Без этого сын в сделке по покупке квартиры не является стороной.
Кроме того, стоит отметить, что в ГК РФ установлены сроки исковой давности, то есть период времени, в течение которого сын сможет получить судебную защиту своих интересов по оспариванию сделки. Для ничтожной сделки срок составляет 3 года, для оспоримой 1 год (ст. 181 ГК РФ).
Если срок исковой давности истек, то сын не сможет получить судебную защиту своих требований об оспаривании договора дарения (напомню, что сын отбывает срок в тюрьме, так что вероятность истечения срока давности велика).
В соответствии с п. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ у собственника жилого помещения имеется право предоставить в пользование свою квартиру на любом законном основании (договор найма, безвозмездное пользование и так далее).
Данная норма свидетельствуют об исключительном право собственника предоставить постоянную или временную регистрацию лицам, которые совместно с ним проживают в квартире. Следовательно, посторонние лица не имеют право без согласия собственника прописаться в квартире.
В качестве вывода, если Вы не уверены в своей правовой квалификации, то доверяйте покупку жилья только профессионалу. Это позволит Вам сэкономить значительные средства в будущем, поверьте моему опыту.
Спасибо за уделенное время. Если у Вас имеются вопросы, пожелания, предложения, то с радостью готов их обсудить в комментариях.
Автор материала - @nsp