Отмена долевого строительства: мой неутешительный прогноз

В начале ноября президент страны "дал команду" на сворачивание деятельности застройщиков в рамках закона о долевом участии в строительстве многоквартирных домов.

Я понимаю, что грядут президентские выборы и для многих "непосвященных", кто не владеет ситуацией на рынке новостроек, но периодически видит телевизионные репортажи об обманутых дольщиках, такие меры покажутся правильными и своевременными.

Заместитель министра финансов Моисеев уже поспешил заявить, что эти замечательные меры снизят стоимость вновь вводимого жилья.

А что, кто-то ожидал, что представители исполнительной власти будут говорить что-то другое? Критиковать позицию главы государства?

Я как директор Центра недвижимости, специализирующегося на продажах именно новостроек, вижу ситуацию совершенно удручающей.

Попробую сформулировать свои опасения.

О ком заботимся?

Очевидно, что реформа направлена на сокращение численности "обманутых дольщиков". Причем в будущем. Проблемы людей, уже пострадавших от недобросовестных застройщиков, отмена долевого строительства не решит.

При этом в действующий уже более десяти лет закон (в конце декабря будет 13 лет) в этом году были внесены изменения, направленные на формирование специального фонда, в который застройщики должны отчислять средства.

Это решает многие проблемы.

Государство в течение продолжительного времени ведет работу над изменением законодательства о долевом строительстве с целью снизить количество проблемных объектов.

Количество пострадавших лиц в последние годы снижается. В 2016 году зарегистрировано в два раза меньше "обманутых дольщиков" нежели в 2011 году.

Но вместо того, чтобы дальше работать над проблемой, на решение которой уже было потрачено столько времени и сил, государство решает просто "убить" данные отношения.

Удар по застройщикам

Господин Моисеев утверждает, что застройщики после отмены долевого строительства станут экономить 1,2%, которые они должны отчислять в Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства.

1,2% - это конечно хорошо. Но...

Средства дольщиков бесплатны для застройщика. Средства банка - от 13% годовых.

Как работает застройщик.

Кредитуется в банке - запускает строительство - на стадии котлована начинает заключать договоры долевого участия - досрочно "гасит" за счет средств "дольщиков" полученный в банке кредит.

Затраты на обслуживание банковского кредита при такой схеме все равно есть, но они минимальны.

Переход на полноценное банковское финансирование с невозможностью досрочного погашения кредита значительно увеличит издержки застройщика. И это будет уже далеко не 1,2%.

Увеличение себестоимости квадратного метра отразится на его стоимости. Мне представляется рост цены в диапазоне 15-25%.

Мелкие застройщики в таких условиях вообще не "выживут". Многие из них уже сейчас испытывают серьезные проблемы с финансированием. Без средств дольщиков они работать не смогут.

Не буду говорить о Москве и других крупных городах, так как не знаю ситуации на рынке новостроек в крупных мегаполисах. Но у нас в Ижевске при таком раскладе останется 5-6 застройщиков, которые вполне себе договорятся по вопросам ценовой политики.

Вторичный рынок оживет

Сейчас рынок вторичного жилья в состоянии стагнации. Цены падают, жилье продается плохо.

Это объяснимо. Для чего покупать квартиру в "хрущевке", если почти по этой же цене можно купить квартиру в новостройке, если заключить договор долевого участия на начальной стадии строительства.

После значительного повышения цен на новостройки значительная часть покупателей вновь вернется к вариантам покупки "вторички". Это оживит рынок, несколько поднимет цены, но все равно сделает цены на новостройки и вторичное жилье сопоставимыми.

Вместо итога

Проблема с "обманутыми дольщиками" в стране есть. И решать её нужно. Именно решать, а не устранять за счет повышения цен на новостройки и банкротство небольших игроков рынка.

Хорошо опять только банкам...