Как быстрее приобрести жилье без залога..

Как быстрее иметь жилье без залога: депозиты, золото, инвестиции?

Автор: Лебедев Павел Валентинович (основатель компании "Держава").
"Вторая волна кризиса случится не потому, что деньги - это долги.
Причины кризиса намного глубже.
Но для понимания первопричин кризиса нужно понимать - почему современная экономика живет на основе долга.
Осознав значение долга в нашем бытии, станет легче прогнозировать движение "волн" кризиса в "море" нашей жизни.
Зная откуда и почему движутся "волны" кризиса - легче будет защищаться от этой стихии". 08.05.2010.

23.04.2016
Стоит ли по ипотеке за 15 лет переплачивать более чем двойную цену?
В этом материале только факты, статистика: Центрального Банка, Росстата, частного аналитического агентства: "роста цен в лучшем случае еще четыре года ждать", так озаглавлена очередная его статья.
По данным «Статистического бюллетеня Банка России» №3 за 2016 год средний размер выдаваемого ипотечного кредита около 1,750 млн. рублей, средняя ставка примерно 12,5% годовых, средний срок 15 лет.
По этим параметрам размер ежемесячного платежа будет равен 21520 рублей, а процентов за 15 лет будет уплачено 2,145 млн. рублей, то есть при кредите в 1,750 млн. в целом будет уплачено 3,895 млн. (переплата в 2,226 раза).
Если первоначальный взнос составляет 20%, стоимость приобретаемого жилья 2,187 млн. рублей, или 42,5 квадратных метра по среднероссийской цене новостроек за 2015 год (данные Росстата).
Так стоит ли торопиться за этой «синицей» размером 42,5 м2, когда одних только процентов по ипотеке переплачивается на цену дополнительных 41,7 м2?

Что лучше: иметь через 15 лет жилье размером в 42,5 м2, или 84,2 м2 (42,5+41,7)?
Или вместо 15 лет ипотеки, арендовать жилье и защищаясь от инфляции, накопить за 8 лет, купить полностью за свои, не неся рисков потерять жилье из-за потери доходов всерьез и надолго по каким-то тяжёлым обстоятельствам?

И хотя ответ очевиден, но ипотеку все равно продолжают брать.

Берущие ипотеку имеют основной довод: недвижимость может вырасти в цене, а деньги на депозите могут обесценится.
Так не используйте депозиты, есть другие способы накопить на жилье.

А по поводу роста цены на недвижимость посмотрите графики Росстата – общероссийская недвижимость топчется на месте начиная с 2008 года:

То же самое, но поправкой на московскую специфику (в московские метры при панике бегут отовсюду), дает авторитетный частный аналитический центр:

Есть и еще один довод.

Центральный банк нам обещает инфляцию на уровне 4%. А вдруг он выполнит обещание? Зачем тогда торопиться брать ипотеку под 12,5% и переплачивать ни за что целых 8,5% каждый год за ещё не заработанные деньги?
Может быть подождать с ипотекой, когда ставки на нее опустятся хотя бы до 5-6%?
Зачем суетится, спешить, обманываться.

Не поддавайтесь манипуляциям, помните, что в недвижимости застройщики делали сверхприбыли, а в ипотеке заинтересованы прежде всего банки, так как они имеют качественный залог, который всегда могут отобрать у вас за неплатежи по суду. Поэтому застройщики всегда будут говорить о скором подорожании, а банки всегда будут говорить о выгодности ипотеки.
Не поддавайтесь внушениям – сто раз обдумайте и посчитайте все за и против.

По данным уже упомянутого «Статистического бюллетеня Банка России», ипотечные кредиты составляют на 01 марта 2016 года размер 4063,1 млрд. рублей или 38% всех кредитов физических лиц.
Не торопитесь присоединится к этим «счастливым» 38%, потому что для банка вы будете именно теми самыми процентами – ваша личность и обстоятельства в этой системе никому не нужна.

Кредитор вас не пожалеет.

И хотя ипотеку все стараются вернуть побыстрее, чем 15 лет, но вдруг именно Вы будете тем самым несчастным, который не сможет это сделать быстро, или вообще не сможет?
Подумайте, прежде чем ввязываться в кредитную кабалу…

Поднимем исторические данные за последние 8 лет и проведем сравнительный расчет.
Исторические данные по рублю, депозитным, кредитным ставкам, курсу золота будем брать из «Статистических бюллетеней Банка России» (Центрального Банка) за 2007-2016 годы.
Исторические данные по ценам на квартиры из и «Таблицы средних цен на первичном рынке жилья по Российской Федераци» подготовленной «Федеральной службой государственной статистики (Росстата)». В указанной таблице будем брать цены на квартиры среднего качества (типовые).

Хотя нижеприведенный расчет будет для среднероссийской квартиры, с соответствующими цифрами, но вы можете применить этот расчет для своего города, просто скорректировав его на коэффициент удорожания или удешевления квадратного метра ко всем параметрам: стоимости квартиры, ежемесячному платежу по ипотеке, ежемесячной сберегательной сумме. Сроки, за которые удастся собрать своих денег без ипотеки – будут почти одинаковые, на них только будет влиять величина коммунальных платежей, т.к. в дорогих городах коммунальный платеж будет расти медленнее, чем стоимость квадратного метра.

Для адекватности расчетов возьмем начальную точку 2007 год. В 2007 году ещё никто среди широкой публики не задумывался о предстоящем кризисе, соответственно процентные ставки по ипотеке были без наценок за риск. Также, взглянув на таблицу цен на квартиры, можно увидеть, что цены в рублях, начиная с 1998 по 2008 год непрерывно росли, в 2009 году из-за кризиса случился обвал цен, и цены смогли дорасти до уровня 2008 года только в 2012 году. Начиная с 2015 года снова пошел рост, хотя в 2016 ожидается стагнация цен. Поэтому мы не будем брать начальной точкой максимальные докризисные цены 2008 года, а возьмем поменьше цены 2007 года. А для предоставления максимальной форы ипотеке, конечной точкой возьмем максимальные рублевые цены на недвижимость за 2015 год.

Для расчета возьмем двухкомнатную квартиру для молодой семьи общей площадью 55 квадратных метров (далее м2).
Первоначальный взнос по ипотеке учтем в 35%, т.к. это что-то среднее между маленьким взносом в 20% и серьезным в 50%.
Средние ставки по ипотеке в октябре 2007 года были ровно 13%.

Считаем параметры ипотечного кредита, взятого 01.10.2007:

1. Общая цена квартиры = 55 м2 * 40 971 = 2 253 405 рублей.
2. Первоначальный взнос по ипотеке = 35% * 2 253 405 = 788 692 руб.
3. Размер ипотечного кредита = 2 253 405 - 788 692 = 1 464 713 руб.
4. Ежемесячный платеж по 15 летнему кредиту при ставке 13% составляет 18 532 рубля 48 коп.
5. Общая сумма процентов к уплате за 15 лет равна 1 871 133 руб.
6. Итоговая себестоимость квартиры (цена на точке отсчета плюс все проценты) = 2 253 405 + 1 871 133 = 4 124 538 руб.
7. Себестоимость 1 м2 = 4 124 538 / 55 = 74 992 руб.
8. Последний срок оплаты взноса за кредит - октябрь 2022 года.
   (Проверить мои расчеты ежемесячного платежа по кредиту, а также сумму всех процентов вы можете по запросу в любом поисковике «калькулятор аннуитетных платежей», вот ссылка на один из калькуляторов. Сумма ежемесячного платежа по моему расчету не сходится на копейки с калькуляторным, т.к. я использую свою методику, а они свою.)

Альтернатива №1. Депозиты под проценты. Квартира арендуется.
(Сам лично не считаю депозитную альтернативу наилучшей, но для корректности сравнения с ипотекой сделаем расчет и по ней).

Наша цель полностью накопить к 2015 году на квартиру площадью 55 м2.
Согласно «Таблице средних цен на первичном рынке жилья по Российской Федерации» цена 1 м2 в 2015 году равна 51 370 руб.
Сумма накопления к октябрю 2015 должна быть = 55 * 51 370 = 2 825 350 руб.
Считаем параметры размещения денег на депозитах, как первоначального взноса, так и ежемесячных сбережений. Однако сумма ежемесячного сбережения должна быть уменьшена на размер арендного платежа за вычетом стоимости коммунальных услуг.
На сайте «Федеральной службы по тарифам» имеется пример платежки на квартиру площадью 50 м2, округлим до наших 55 м2, получим приблизительно 3200 рублей за коммунальные услуги и взнос на капитальный ремонт.
Для расчета цены аренды обратимся к сайту ЦИАН, где имеется большая база по предложениям аренды и еще большая база по продаже недвижимости. Здесь(1), здесь(2), здесь(3), здесь(4) сканы запросов аренды по России. Проведен анализ полученных данных. В апреле 2016 средняя цена аренды двухкомнатной квартиры с параметрами поиска «кухня от 6 метров, общая площадь от 54 до 58 м2, этаж не ниже 2-го в доме с этажностью не менее 3-х» составила 12 683 руб.
Определяем доход хозяина квартиры после оплаты коммунальных услуг (стоимость аренды минус коммуналка) = 12 683 – 3200 = 9 483 руб.
Эти 9 483 рубля являются безвозвратной потерей для арендатора.
Эти потери могут покрываться процентами по депозитам, а также экономией на оплате процентов по ипотеке. Мы же считаем альтернативу ипотеке (смайлик)
Сразу надо сказать, что по нашим вводным данным, только одних процентов за 8 лет по октябрь 2015 будет уплачено 1 333 103 рубля, что среднемесячно равно 13 886 руб. 48 коп.
Таким образом, даже поверхностный расчет уже показывает невыгодность ипотеки на разницу между потерями по аренде квартиры и средней величины процентов = 13 886,48 – 9 483 = 4 403 руб.

Однако не будем довольствоваться упрощенным расчетом, показывающим грабительскую сущность ипотеки, а сделаем подробный расчет по накоплениям.
Как уже было выше указано по нашим вводным данным ежемесячный платеж по 15 летнему кредиту при ставке 13% составляет 18 532 рубля 48 коп.
Из этих 18 532 рублей необходимо вычесть ежемесячную потерю на аренду (доход хозяина квартиры), считаем = 18 532 – 9 483 = 9 049 руб. 48 коп. – будет оставаться ежемесячно для пополнения накопительного депозита.
Итого ежегодно будет откладываться = 9 049,48 * 12 = 108 593,76 руб.
За 8 лет = 108 593,76 * 8 = 868 750 руб.
Кроме этого не забудем, что была ещё сумма первоначального взноса 788 692 руб.
Итого: 868 750 + 788 692 = 1 657 442 руб. – это без процентов по депозитам.
А нужно накопить на квартиру к октябрю 2015 = 55 * 51 370 = 2 825 350 руб.
Проценты по депозитам должны составить за все 8 лет не менее = 2 825 350 - 1 657 442 = 1 167 908 руб.
Посчитаем, какова сила процента?
Расчеты производились в Экселе, скан расчетов:

ссылка на скачивание файла расчета.
Для расчета процентов использовались данные ЦБ РФ по средневзвешенным однолетним ставкам, а так как средневзвешенные ставки по депозитам учитывают в том числе самые невыгодные депозиты, то ставки были скорректированы на 2,1% вверх ближе к рыночным (конкурентным) показателям.
По представленному расчету сумма к 01.10.2015 накопленная на депозитах немного превосходит требуемую (2 825 350 руб.) и составляет 2 832 808 руб.
Итого по альтернативе №1 «депозиты под проценты, квартира арендуется» произошло накопление денег на квартиру за 8 лет, вместо 15 лет ипотеки. Выигрыш, экономия = 7 лет.

Альтернатива №2. Накопление происходит в золоте. Квартира арендуется.
(По мне эта альтернатива лучше депозитной.)

Посчитаем.
Для начала необходимо сказать об особенностях сбережения в золоте.
Мною ещё в 2010 году была составлена памятка «что нужно помнить при решениях о покупке и продаже золота», если вы решитесь сберегать в драгметалле, то обязательно почитайте.
Однако, нужно добавить к этой памятке, что для непрофессионального покупателя лучше приобретать золото постепенно, чтобы усреднить цену закупки, а также заранее, желательно за 1-2 года до срока, когда понадобятся деньги, продавать золото, разбив его также на партии во времени, чтобы усреднить цену продажи.
Хотя, лучше всего будет воспользоваться профессиональными консультациями для выбора моментов купли-продажи, но это уже иная проблема.
Отнюдь не лишней будет моя памятка от 2012 года «Как сохранить сбережения?»
А пока считаем.
Берем с сайта Центрального банка курсы золота в рублях, на первый день каждого месяца, сводим их в таблицу, считаем сколько грамм золота удается покупать ежемесячно на уже вышеуказанные 9 049 руб.(которые остаются после оплаты аренды жилья), учитываем первоначально накопленную сумму, которая не ушла на 1-й взнос по ипотеке (35%), заранее до требуемой даты 01.10.2015 - за 1 (один) год с октября 2014 года начинаем равномерно продавать накопленное золото, а также перестаем вкладываться в него.
Учитываем в расчетной таблице, что курсы продажи золота будут приблизительно на 3% меньше учетных курсов ЦБ РФ, так как этот процент – плата за обслуживание в специализированной организации по купле-продаже драгоценного металла.
Расчеты производились в Экселе, скан расчетов:

ссылка на скачивание файла расчета.
Итого к 01.10.2015 при сбережении своих трудовых заработков в золоте количество сохраненных рублей было бы равно 4 567 247 руб., что превышает требуемую сумму на 1 741 897 руб., на которые можно купить дополнительные 33,9 м2 (1741897/51370=33,9).
Итого по альтернативе №2 «накопление происходит в золоте, квартира арендуется» произошло сверхплановое сбережение за 8 лет, вместо 15 лет ипотеки. Результат превзошел требуемый на 61,7%. Благодаря сбережениям в золоте удалось бы приобрести квартиру не в 55 м2, а целых 88,9 м2.

Альтернатива №3. Накопление происходит через распределенные инвестиции. Квартира арендуется.
(По моему мнению, эта альтернатива намного лучше золотой, а тем более депозитной.)

Расчеты по инвестициям производить намного сложнее, а ещё сложнее их объяснить, т.к. это уже относится к иному уровню финансово-экономической грамотности. Единственное, что можно утверждать, что при грамотном подходе к инвестициям накопление на квартиру было бы быстрее чем в золоте, т.к. золото само по себе не приносит доход, оно только сберегает на длительных интервалах времени.
Скорее всего, при разумных инвестициях удалось бы собрать денег на квартиру за 5 лет, вместо 15 лет ипотеки.

В итоге конечный выбор за вами, кем быть: носителем ипотеки или разумным сберегателем.

Ещё шесть лет назад в 2010г., писал о предстоящей девальвации рубля и об обмане с различных сторон, но кто бы слышал.

Почитайте, если ещё не устали, материал «о вашей свободе… выбора…». В этом материале есть только неверное суждение, что диктат государств по навязыванию гражданам необеспеченных (пустых бумажных и электронных) денег подходит к концу. Увы все намного хуже – вместо этой уже привычной нам обязанности иметь расчеты в «национальных валютах», грядет тотальный контроль с отменой наличных денег, когда будет очень просто любого человека отключить от возможности покупать и продавать.

Однако не стоит «опускать лапки», ожидая апокалипсиса.

Для начала, не будьте, пожалуйста, манипулируемыми.

Не давайте себя закабалить.