ОБРАЩЕНИЕ АРХИТЕКТОРА К ДЕВЕЛОПЕРАМ

Каковы ожидания человека, приобретающего жильё? Кто-нибудь проводил исследования? Не поверхностный опрос целевой группы, а глубокие исследования, открывающие бессознательные ожидания и мотивы. Исследование личности покупателя – его мечты, настроение, предпочтения, вкусы – все то, что не поддаётся простому статистическому анализу, но чему должна соответствовать архитектура как окружение человеческой жизни. Прошло время дефицита жилья. Квартир настроили с избытком. Конечно, некоторые люди по-прежнему не могут купить себе квартиру. Но многие просто не хотят – на рынке нет предложения, одновременно соответствующего их возможностям и запросам. Например, мы с супругой не хотим покупать квартиру. Своя квартира нам вроде бы нужна, но, если нашу ежемесячную арендную плату превратить в погашение ипотечного кредита, мы значительно ухудшим качество своей жизни на долгие годы. Ипотечных денег нам хватит либо на комнату в том районе, в котором живём сейчас, либо на квартиру километрах в 20-30 за МКАД.
Интуитивно я предполагаю, что за рамками существующего рынка недвижимости остались миллионы потенциальных покупателей. Это предположение основано на постоянном изучении текущего состояния архитектуры и процессов, происходящих в мире и в обществе. Как профессионал я постоянно слежу за мировыми тенденциями, вне зависимости от текущей российской конъюнктуры, могу сравнивать и оценивать различные тренды. Некоторые мои идеи забываются – значит они ничего не стоили. Некоторые, наоборот, крепнут, со временем получая фактические подтверждения. Одна из моих окрепших идей в том, что сейчас людям не интересно покупать квартиру в формате «четыре стены и железная дверь». Люди хотят купить благоприятную среду обитания – комфорт от похода в магазин, в кофейню или фитнес-клуб, приятные впечатления по дороге на работу, спокойствие за детей и многое другое, что не является «квадратными метрами».
Эту мою идею укрепляет градостроительная политика правительства Москвы – последний тренд, подхваченный другими большими городами. Благоустройство, реновация жилья, технопарки, развитие общественного транспорта, умный город, развитие образования и здравоохранения, правопорядок, социальная защита – огромный комплекс программ и проектов, формирующих комфортную и безопасную среду обитания человека. Может показаться, что это забота о людях. В какой-то мере это справедливо. Но почему начали только сейчас? Проблемы не образовались на пустом месте, раньше они тоже были. Думаю, что истинная цель правительства Москвы глубже и сложнее. Сергей Собянин ведёт трудную борьбу за качество москвичей.
В тучные годы дорогой нефти в Москве и других больших городах сформировался класс успешных, образованных, платежеспособных и законопослушных людей. Они дорожат своим положением не создают проблем. В городе с таким населением приятно жить, им легко управлять. Именно эти люди являлись покупателями большинства квартир за последние 20 лет. Они «размыли» население неуспешных 90-х. Упорно делая карьеру и играя по правилам, за прошедшие годы эти люди сформировали так называемый средний класс. Они брали кредиты и покупали квартиры. Росли семьи, росло положение. Квартиры продавали, брали кредиты и покупали квартиры получше. На квартиры был спрос, продалось всё подряд, только строй. И строили то, что умели и привыкли – многоквартирные высотки и микрорайоны. По СНиПам из СССР, полностью игнорирующим социальные потребности и ценности личности.

Эксперты архитектуры и градостроительства предупреждали: мировой практикой ещё полвека назад доказано, что доступное жильё типа микрорайона через 15 лет становится маргинальной территорией. 15 лет – это подростковый возраст детей, воспитанных без социальных ценностей. Кто-то помнит 90-е? Люберские, Солнцевские и другие группировки? Рэкет? Бандитизм? Войны банд? Ту социальную среду сформировали дети людей, работавших по лимиту на заводах Москвы и получивших свои квартиры в 70-е. Благо, что в 2000-х, с ростом цены на нефть, в стране появились деньги, и честно работать стало выгоднее, чем грабить и убивать.

Но сейчас цена нефти упала. Похоже, навсегда. В больших городах осталось достаточно много построенных и не проданных квартир. По прогнозам свободных квартир станет гораздо больше – к сожалению, постепенно уходят из жизни бабушки и дедушки. А внуки уже купили квартиры в ипотеку. Прогноз удешевления квартир сбывается – обратите внимание на снижение ставок ипотечных кредитов. Но что будет, если московские квартиры станут доступными многим? Для Москвы и других больших городов это постепенный откат в 90-е. Квартиры станут покупать менее успешные, менее образованные, менее платежеспособные и менее законопослушные люди. Вроде лимитчиков из 70-х. Они «размоют» сегодняшний средний класс. В микрорайонах опять вырастут дети без социальных ценностей. Появятся новые группировки – Новомосковские, Мытищинские, Саларьевские, Бирюлёвские и другие, названия можно угадать по названиям сегодняшних новостроек. Вытекающие проблемы для правительства Москвы тоже легко представить. Эти проблемы не абстрактны. У московских и государственных чиновников тоже есть семьи, дети. И они тоже беспокоятся об их будущем. Помимо служебных обязанностей. Огромные деньги, которые тратятся на благоустройство, другие программы Москвы безусловно приносят пользу городу. Формируется социальная среда обитания, в которой воспитываются дети успешного среднего класса – будущее своих родителей и страны. Но всё это может очень быстро рухнуть с падением цен на недвижимость. Поэтому главная задача правительства Москвы, администраций других больших городов удерживать высокие цены на жильё. И к «четырём стенам с железной дверью» за счёт городского бюджета добавляются парки, бульвары, общественный транспорт, социальные выплаты и многое другое, что мы видим в последние годы, и за счёт чего городская недвижимость в разы дороже, чем на периферии. Сейчас это единственное средство сохранить средний класс. Цель, вроде бы, благая – сохранить городской социум, воспитать будущее. Но на реализации этой цели опять наживаются застройщики, из-за некомпетентности, недальновидности которых эта проблема возникла. Но их тоже сложно обвинять – когда продажи квартир шли хорошо, незачем было экспериментировать, придумывать что-то новое.
Тем не менее, переосмысление архитектурной и градостроительной парадигмы происходит. Эту мою идею укрепляет программа реновации жилья в Москве. Микрорайоны на периферии исчерпывают свой потенциал. Застройщикам уже по силам реконструировать город. А это работа в сформированной среде, в окружении других домов, улиц, достопримечательностей и мест притяжения. Грамотная профессиональная работа архитектора здесь необходима. Напомню, покупатели – средний класс. Они покупают не только квартиру. Люди хотят купить благоприятную среду обитания. Им должно нравиться само место. И здесь плохая архитектура будет стоить застройщику значительную часть неполученной прибыли. Поэтому архитектура будет развиваться. Не всё так плохо.
Это не единственный мой прогноз. Выше я написал про своё интуитивное предположение. Я думаю, что для девелопмента наступил переломный момент смены концепций. Квартиры в микрорайонах будут дешеветь и дальше, несмотря на старания правительств и администраций городов. Люди уже давно хотят жить по-другому. Успех ждёт тех застройщиков, которые смогут предложить другое качество жизни за приемлемые деньги. Это не так сложно сделать. Архитектура не влияет на себестоимость строительства. Для успеха будущих продаж необходимо лишь изменить концепцию застройки. В следующих статьях цикла я изложу несколько актуальных современных концепций для организации застройки и продаж недвижимости. Это будут: Новый урбанизм, Социальные сети, Проектное инвестирование, Социально ответственный бизнес, Блокчейн.
Следите за обновлениями, подписывайтесь на мои статьи.