Осторожно, дарение! Преступные махинации на рынке вторичной недвижимости
О необходимости проверки юридической истории квартиры в случае приобретения её на вторичном рынке знают все.
Проблема в том, что даже в тех случаях, когда с документами все в порядке, право собственности зарегистрировано в органах Росреестра, гарантии чистоты сделки нет.
Сегодня опишу две ситуации. Одна простая и примитивная - мошенничество в чистом виде. Другая сложная, с множеством нюансов.
Буду рад, если материал кого-то убережет от сомнительной сделки.
Простая схема, но один раз сработала
Антон Прилуков нашел на популярной доске объявлений подходящий для себя вариант приобретения трехкомнатной квартиры.
Собственник квартиры Сергей Воробьев настаивал на авансе в 2,5 млн рублей, который Антон ему уплатил.
Вскоре они оформили договор купли-продажи, с регистрацией которого возникли проблемы. Органы Росреестра отказались регистрировать переход права собственности по причине наложения судом ареста на квартиру.
Что выяснилось?
Квартира была подарена Сергею его отцом-пенсионером. Узнав о том, что сын собирается её продать, отец обратился в суд с заявлением об отмене дарения.
Пенсионер ссылался на то, что проживает в этой квартире, а сын выгоняет его из нее.
Более того, отец предоставил суду доказательства возбуждения против сына уголовного дела по статье "Побои".
Гражданское законодательство России перечисляет обстоятельства, при наступлении которых дарение может быть отменено:
Обратили внимание? В случае умышленного нанесения телесных повреждений (в нашем случае подтверждается возбуждением уголовного дела), дарение может быть дарителем отменено.
2,5 млн в кармане у Сергея Воробьева, сделка, несмотря на заключение договора не зарегистрирована.
Взыскать деньги с Сергея можно, но сложно, если он их, к примеру, потратил. Но в случае с мошенничеством ситуация иная.
И мошенничество в описанной истории выявить удалось.
Во-первых, по причине того, что отец с сыном поругались реально и отец не смог удержать язык за зубами.
Во-вторых, потому что следственные органы обнаружили предъявленный к ранее к Сергею Воробьеву иск о взыскании 2,5 млн рублей.
Таким образом, махинацию они прокручивали уже второй раз.
Подарил квартиру - получай нож в сердце
Здесь все сложнее и покупатели не потеряли приобретенную квартиру. Но расскажу и о сценарии, когда все может быть не столь радужно.
Олег Свищев прожил в браке со своей супругой более 20 лет и... развелся.
Юлия, его новая избранница, была на 8 лет моложе его жены. Оказалось, это очень много.
Олег сделал Юлии свадебное предложение, подарив при этом однокомнатную квартиру, приобретенную специально для этой цели.
Через год новая супруга продала эту квартиру и приобрела взамен нее другую, чуть больше.
Через месяц за ужином она поступила с мужем очень необычно. Взяла кухонный нож, подошла к супругу и вонзила его в левую часть груди.
Не менее странно повел себя Олег. Он ничего не сказал на это жене. Спокойно встал, вышел из квартиры на улицы и попросил первого встреченного водителя отвезти его в больницу.
Нож лишь слегка задел сердце и Олег выжил. Юлия была привлечена к уголовной ответственности и "получила" наказание в виде трех лет лишения свободы... условно.
Напомню читателям содержание статьи 578 ГК:
Выделил другую её часть. Олег вполне теперь может отменить дарение. Юлия покушалась на его жизнь. Только вот дарение будет отменено судом лишь в случае, если "вещь сохранилась в натуре".
Суды трактуют фразу "сохранилась в натуре" применительно к данной ситуации так: вещь к моменту отмены дарения находится в собственности одаряемого.
В нашем случае это не так, ибо Юлия продала квартиру, подаренную Олегом.
Покупателям квартиры ничего не грозит. Суд принял решение о взыскании с Юлии в пользу Олега стоимости подаренной квартиры.
От чего же тогда я предостерегаю читателя?
Важно понять, что надлежит считать отменой дарения, когда наступает момент такой отмены.
В юридической литературе высказывается несколько мнений по этому вопросу. Не буду утруждать читателя их пересказом, поскольку судебная практика приемлет лишь один подход.
Дарение считается отмененным с момента вынесения судом соответствующего решения.
А теперь представим ситуацию, что квартира оставалась в собственности Юлии в тот момент, когда она вонзила нож в грудь Олега.
После случившегося Олег подает в суд заявление об отмене дарения и получает решение суда.
Вроде бы вопрос исчерпан, но это не так. Юлия подает апелляционную жалобу, проигрывает дело и там, решение вступает в силу.
Но еще до исполнения решения Юлия продает квартиру и получает деньги.
Совершенная сделка будет признана недействительной, квартиру передадут Олегу, а вот её покупателям придется судиться с женщиной.
Они выиграют суд о взыскании уплаченной за квартиру суммы. Но выиграть суд и получить назад деньги, к сожалению, не одно и то же.
Итог
Не пытаюсь утверждать, что все сделки с квартирами, перешедшими ранее к продавцу по договору дарения опасны.
Существуют риски. Их нужно понимать, их нужно устранять.
В последнем случае ходатайство Олега о наложении судом ареста на спорную квартиру сделало бы невозможным её продажу третьему лицу.
В заключение подготовил небольшую памятку, наглядно показывающую алгоритм отмены дарения.
