Юридическая практика. Нужно ли проверять договор до каждой точки?
Часто фразу "проверить до каждой точки" употребляют не в буквальном смысле, а образно, указывая на необходимость тщательно вчитываться в условия договора.
Особенно полезно в ситуации, когда договор составлен не вами.
Сегодняшний пример из практики иллюстрирует это правило наилучшим образом, поскольку именно точка (в буквальном смысле) создала гражданам проблемы.
Обо всем по порядку.
Хитрый застройщик
О махинациях с предварительными договорами писал уже много раз, но то и дело всплывают новые потерпевшие от таких сделок.
В некоем городе было зарегистрировано ООО "Застройщик и Ко." Название общества изменено мною.
Реклама фирмы была очень заманчивой. Загородный жилой комплекс, квартиры по цене процентов на 20 ниже, чем в среднем по рынку.
Желающие нашлись, но какие-то недоверчивые, бдительные. Ставили перед застройщиком неприятные вопросы:
- Почему отношения оформляются не договором долевого участия, а предварительным договором купли-продажи и почему он не регистрируется в Росреестре?
- А находится ли земля, на которой планируется строительство в собственности организации?
- Почему цена ниже рыночной?
Работников ООО "Застройщик и Ко." вопросы не смущали. Ответы были четкими, ясными и лаконичными:
- Мы не тратим деньги на регистрацию. Экспертиза строительства малоэтажных домов тоже не нужна. Волноваться не о чем.
- Земля находится в собственности ООО "Застройщик и Ко.". Вот Свидетельство о праве собственности на землю.
- Цена низкая как раз за счет снижения издержек на регистрацию, экспертизы, согласования. Для вас же стараемся.
Многих клиентов подкупала рекомендация сотрудников отдела продаж застройщика обязательно проверить "чистоту" будущей сделки.
Будущим покупателям даже выдавали памятку:
- На публичной кадастровой карте по адресу в Интернет http://roscadastr.com/map найдите участок строительства и узнайте его кадастровый номер.
- В органах Росреестра закажите выписку, подтверждающую, что участок находится в собственности ООО "Застройщик и Ко.". Выпишите ИНН организации из выписки.
- Зайдите на сайт Федеральной налоговой службы https://egrul.nalog.ru/ по номеру ИНН убедитесь, что ООО "Застройщик и Ко." действительно зарегистрировано и адрес его регистрации совпадает с адресом ведения деятельности (адресом застройки).
Бдительные граждане проделывали указанные процедуры, и вопросы снимались. Все подтверждалось полностью. Они не могли не верить своим собственным глазам.
Низкая цена стимулировала к совершению покупки, и договор заключался.
Прошло полгода
Месяцы шли, клиенты волновались. Строительство практически не велось. Была создана группа в социальной сети, при общении внутри которой выяснился удивительный факт: договоров было заключено больше, чем планировалось количество квартир, которые должны были быть введены в эксплуатацию.
Посыпались иски в суд, которые удовлетворялись без проблем.
А вот приставы ничего взыскать не могли. Исполнительные производства прекращались с формулировкой "в связи с невозможностью исполнения".
У ООО "Застройщик и Ко." ничего не было. Ни земельного участка, ни иного имущества. Только уставный капитал 10 тысяч рублей.
Как же так? Куда все делось?
Злополучная точка
А ничего никогда и не было. Схема была очень проста.
Земельный участок принадлежит ООО "Застройщик и Ко.", ИНН заканчивается цифрами 76.
Именно эту организацию граждане проверяли через онлайн-сервисы, свидетельство о праве собственности на землю было выдано также этой организации.
А вот договор покупатели заключали не с ООО "Застройщик и Ко.", а с ООО "Застройщик и Ко".
Берусь утверждать, что для того, чтобы понять суть, вы сейчас вернулись к предыдущему абзацу и перечитали его заново. При этом пришлось обращать внимание на все детали названий.
Совершенно верно, ООО "Застройщик и Ко", ИНН заканчивается на 76 - после Ко стоит точка. ООО "Застройщик и Ко" - точки нет.
Это две разные организации, имеющие один юридический адрес и одного общего учредителя.
Но организации разные. И у фирмы, с которой заключались договоры, ничего нет.
Вот вам и "до каждой точки"...
