Как правильно оценить риски в долевом строительстве

  Всем доброго времени суток, сегодня хотела поговорить на серьезную тему (я все таки юрист, не все мне о детях писать). Тему инвестирования в строительство квартир и о недобросовестности застройщиков. Конечно очень подкупает тот факт, что на этапе строительства квадратные метры в новеньком доме можно купить дешевле, чем в уже возведенном. Но будьте осторожны и бдительны и не верьте всему, что вам говорят в агентстве недвижимости или сам застройщик. Что должен подумать и оценить каждый участник долевого строительства:

 1. Цена. Если цена на квадратный метр слишком низкая, это может быть недобросовестный застройщик, который соберет с дольщиков их кровные или ипотечные денежки и скроется в офшорной зоне. На итог ни денег ни квартиры.

 2. В настоящее время рынок недвижимости так упал, что инвестируя в будущую квартиру, возможен вариант что через 2-3 года, как ее построят, цена на нее не поднимется. 

 3. !!!Обязательно проверяйте контрагента!!! Квартиры в новостройках может продавать как сам застройщик, также они могут продаваться через агентство недвижимости. Если агентство недвижимости с хорошей репутацией на рынке недвижимости, это не дает вам гарантии добросовестности застройщика! Всегда проверяйте застройщика!!!

 4. Как проверить застройщика. Самое первое что надо сделать это заглянуть на сайт nalog.ru (Федеральной налоговой службы) и посмотреть выписку из ЕГРЮЛ данного застройщика. Что может быть не так в выписке?  - сведения об учредителях: если учредителями стоит иностранная компания, с адресом места нахождения допустим Кипр или какие-нибудь острова – это должно натолкнуть вас на мысль, что возможно (может такого и не случится НО) в один прекрасный день застройщик прекратит строительство, вы обратитесь в суд, в суде признают право за вами, а денег на счетах у этой компании нет, они на счетах у учредителя уже давно, на Кипре… - сведения об основной деятельности. Для застройщика основным видом деятельности будет являться строительство жилых и нежилых зданий, подготовка строительной площадки, производство прочих строительно-монтажных работ и так далее, перечень огромный. Наверное каждый скажет, это и так все ясно, но бывает так, что у компании застройщика в сведениях об основной деятельности значится покупка и продажа земельных участков, деятельность ресторанов и баров по обеспечению питанием в железнодорожных вагоноресторанах и на судах. Вы спросите как? Не знаю как, вот так. И это реальные выписки из ЕГРЮЛ застройщика по делам, которые я вела, некоторые процессы веду до сих пор. 

5. Помимо сайта налоговой застройщика надо проверять в базе Арбитражного суда http://kad.arbitr.ru (вдруг по нему уже рассматривается дело о банкротстве). Также по ОГРН/ИНН  юр.лица возможно получить сведения о том какие споры рассматривались или рассматриваются с его участием. 

6. На сайте газеты Коммерсант также публикуются сведения о юр.лицах, к которым уже применена процедура банкротства и она была рассмотрена арбитражным судом, есть какой-то результат.

 7. У каждого застройщика должен быть сайт. Это должен быть сайт не просто красивая картинка, а сайт с информацией. Застройщик обязан разместить в открытом доступе проектную декларацию и раскрыть прочую информацию о себе, вплоть до бухгалтерской отчетности текущего года, размера кредиторской и дебиторской задолженности. (Раскрытие информации гарантирует ст. 3.1. Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»)

 8. Конечно не мало важно обратить внимание и на возраст компании. Понятно, если компания «свежая» риски возрастают, никто не знает на сколько это честный и добросовестный застройщик. Но могу вас огорчить, что даже «многолетие» компании никак не застрахует вас от рисков по ее банкротству.

 9. На сайте ФССП тоже можно проверить задолженность компании и ведение исполнительного производства в отношении данного застройщика. 

10. Интернет. Интернет это огромный помощник в борьбе с недобросовестными застройщиками. Проверяйте его обязательно, поскольку возможно уже есть отзывы о компании, возможно существуют форумы жильцов/или обманутых дольщиков, которые уже судятся с этим застройщиком. 

11.  Договор, который вы заключаете. Договоры типа «предварительный договор купли продажи», «договор уступки прав», «договор займа (и такое бывает)» - это все договоры, с какими-то неизвестными. Спросите почему не договор инвестирования, или договор долевого участия как по 214 ФЗ, почему иная форма договора. Также в договоре должны быть четко определены сроки. Например, что до 24.07.2017 застройщик введет дом в эксплуатацию. Строго определенный срок в договоре защищает вас как потребителя: в случае нарушения срока застройщиком можно потребовать выплаты неустойки и штрафа в вашу пользу. 

 12. И последнее, на что я хотела обратить внимание. Если все хорошо, ваш дом наконец-то построили, дом введен в эксплуатацию, вы должны подписать с застройщиком акт приема-передачи объекта. Бывает так, что застройщик что-то не доделает в вашей квартире, тогда вы заполняете дефектную ведомость, в которой указываете недостатки объекта  и акт приема-передачи объекта не подписываете. За период пока застройщик не устранит недостатки, выявленные вами, вы имеете право требовать в суде неустойку. Момент неустойки рассчитывается не датой ввода в эксплуатацию объекта, а рассчитывается до даты подписания акта приема-передачи. Предъявлять претензию к застройщику по неустойке можно по общему сроку исковой давности в течение 3х лет.  Если же в период эксплуатации квартиры возникли какие-то внутренние дефекты, строительные недостатки и направлена претензия в период гарантийного срока (не менее 5-ти лет) застройщику, то участник долевого строительства вправе предъявить в суд требования к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства в трехлетний срок со дня предъявления претензии застройщику о недостатках жилого помещения. 

 Вроде основные моменты я вам описала, желаю удачи в инвестировании и поменьше недобросовестных застройщиков. Пусть у каждого, кто хочет, будет своя новая, хорошая квартира.