REIT. Защита для любителей поиграть в недвижимость

Я давно заметил, что больше всего глупостей совершается в сфере инвестиций в недвижимость. Может потому что там больше всего денег сосредоточено. А может у нас на уровне подкорки вшита формула “инвестиции = недвижимость”. Не суть.

Грабли инвесторов Перечислю типовые кейсы инвестирования, которые попадались мне на глаза:

Купи недвижимость у моря. Будешь жить там на пенсии. А еще она всегда растет. Что из этого обычно получается, я уже писал ранее.
Купи отель в Европе. Вбухай туда миллионы. И радуйся доходности в 2% годовых.
Сходи на курсы по инвестициям в зарубежную недвижимость. Послушай преподавателя-зазывалу (обычно представляет интересы застройщика). Купи парковку, кладбище или отель. А потом плачься по знакомым. Доходность ниже плинтуса. Продать нереально.

У меня еще много таких историй. Заканчиваются они всегда плачевно. Люди годами терпят убытки и не могут выскочить из объектов. Специально для таких горе-инвесторов и придумали замечательный инструмент REIT.Что такое REITЧто если совместить возможности акций с плюсами недвижимости. Именно так и появился REIT.

REIT (Real Estate Investment Trusts) — это фонды недвижимости. Они извлекают доход из строительства недвижимости, перепродажи, сдачи в аренду. А еще покупают ипотечные бумаги у банков. Полученный доход распределяют между участниками фонда.

REIT впервые стали продавать в США в середине 20 века.Плюсы REIT

Диверсификация. То есть защита от дурака. Вы застрахованы от авантюр, которые бывают в моно-объектах.
Постоянный пассивный доход в твердой валюте.
Ежеквартальные выплаты. Удобно для тех, кто живет с рыночных доходов.
Вы полностью избавлены от хлопот управления. Этим занимаются управляющие компании.
Супер ликвидность. В отличие от моно-объектов, вы можете продать биржевой REIT буквально за секунду.
Низкий порог входа. Средняя стоимость лота ~50 долларов.
Дивиденды по REIT обычно в 1,5-2 раза выше дивидендов по акциям. Потому что у таких фондов нет корп.налога. И они по уставу обязаны направлять 90% дохода на дивиденды.
Постоянное увеличение дивидендов. Из года в год.
Вы защищены от инфляции. Недвижимость как актив обладает этим свойством.
REIT последние годы часто обгоняли многие индексы акций. Рост тела + дивиденды.
Вам плевать на риски отдельной отрасли. Можно взять разные направления в сфере недвижимости.
Вам плевать на демографические риски. У вас есть возможность покупать недвижимость по всему миру.

Минусы

Налог 30%. Налогообложение дивидендов REIT для налоговых резидентов России, Казахстана и Украины проводится по ставке 30%. Хотя те же IB берут с нерезов 10%. Я не являюсь экспертом по налогам. Поэтому тут лучше проконсультироваться со специалистом.
REIT часто ведут себя как акции. Падают вместе с рынком в кризисные моменты. Поэтому в такие периоды их лучше не держать в портфеле.
Вы лишаетесь кайфа обладания отдельным объектом. Нет влюбленности в объект инвестирования. Для кого-то это может быть минусом. Для меня скорее плюс.

Особенности

Типы REIT

Существуют долевые (equity) и ипотечные (mortgage) REIT.Если говорить о структуре, то есть три типа REIT:

Биржевые REIT — это фонды, которые торгуются на биржах. Их может купить кто угодно.
Открытые внебиржевые REIT — вход только для квалифицированных инвесторов, не торгуются на биржах. Покупка напрямую через управляющую компанию или брокера.
Закрытые REIT — не торгуются на биржах, открыты только для узкого круга инвесторов.

Отрасли

Еще все фонды классифицируются в зависимости от секторов, которыми они управляют:

Diversified — широкая диверсификация.
Office — офисная недвижимость.
Industrial — склады, пром.помещения, производственные площади.
Retail — торговая недвижимость.
Lodging — отели и турбазы.
Residential — апартаменты.
Self-storage — склады самообслуживания.
Infrastructure — объекты для энергетики, сотовой связи и т.д..
Data center — дата-центры, хранение серверов.
Specialty — развлечения, казино и т. д.
Healthcare — больницы, мед лаборатории.
Timberland — лесные угодья.

Как выбрать

UPDATE: Не покупайте отдельные REIT. Удобнее покупать ETF на REIT. То есть брать целую авоську разных REIT в рамках одного ETF.
Используйте порталы ETF.com и ETFdb.com
Ищите Screener etfdb.com/screener/
Выбирайте Real Estate.
Выбирайте сектор.
Кликайте на отдельный фонд.
Смотрите что в портфеле у конкретного фонда (Holdings).
Там же посмотрите географию, сектор.
Смотрите див.доходность (Dividend).
Посмотрите комиссию за управление (Expenses Ratio & Fees).

Примеры REIT etfdb.com/etfdb-category/real-estate/

Мои правила инвестирования в REIT

Не беру на всю котлету. Максимум 10% портфеля.
Беру для того, чтобы увеличить див.доходность портфеля. Особенно когда американские акции дают 1-2% дивами.
Мне больше нравятся Equity. Ипотечные REIT для меня более сложный инструмент. Я не понимаю как его анализировать.
Использую REIT как аналог золота и других товаров. С одной стороны — защита от инфляции. С другой — у меня есть денежный поток (в отличие от товаров).
Смотрю график как вел себя отдельный фонд в период кризиса. Прикидываю возможный уровень просадки тела.
Изучаю процентные ставки. Движения REITs имеют отрицательную корреляцию с процентными ставками. Если описывать примитивно, то зависимость следующая. Ставка ниже — дешевле ипотека, выше спрос, REIT прут вверх. Ставки выше — ипотека дорожает, спрос падает, REIT падают.
Смотрю на текущую экономическую ситуацию. Например, в момент написания статьи на рынке недвижимости был явный пузырь. В этот момент я потихоньку выхожу из таких активов. Пузырь виден в макроэкономических данных. Гуглите case shiller index, housing starts и building permits, new home sales и existing home sales.

Как купить REIT

Открыть счет у брокера РФ, получить КВАЛ (6 млн на счету). Купить американские REIT.
Купить на Санкт-Петербургской бирже через брокера РФ. Сейчас доступно 18 REIT. Нужен КВАЛ. investcab.ru/ru/inmarket/torg_instruments/
Открыть счет в Interactive Brokers. Придется самому заполнять налоговую декларацию.

Что такое Reit Сегодня в США набирают популярность краудфандинговые платформы для инвестирования в недвижимость:

Как они устроены Скидывается толпа. Деньги передаются управляющей компании. Компания осуществляет высокодоходные (и высокорисковые) операции — девелопмент, реновация, управление объектом. Все это упаковывается в красивую, понятную и регулируемую обертку.

Сразу скажу, я ни разу не инвестировал в этот инструмент (в отличие от классических REIT). Я ни в коем случае не призываю читателя вкладываться в eREIT. Пока что риски слишком велики. И рынок вообще не развит. В настоящий момент я только присматриваюсь. Вот что мне удалось узнать:

eREIT — это разновидность REIT.
eREIT — это товарный знак + красивая упаковка. Продукт разработан компанией Fundrise.
С точки зрения структуры eREIT — это открытый внебиржевой REIT.
Есть долговые фонды (debt) и фонды собственности (equity).
eREIT вы покупаете через онлайн-платформу, минуя брокеров и управляющие компании.
Вы вообще не платите комиссии за вход. Это сильное преимущество по сравнению с брокерами и УК. Там при покупке внебиржевых REIT комиссии достигают аж 10-15%.
У вас значительно ниже комиссии за управление (в три раза).
Порог входа на момент написания статьи 1000 долларов.
Ликвидность пока ниже плинтуса. Вторичный рынок не развит.
Отсутствие ликвидности может быть для кого-то плюсом. Тут нет волатильности, которая присуща биржевым REIT.
У инвестора есть возможность выбирать недвижимость по типу и географии.
Инвестор может вкладываться как в фонды роста, так в фонды, нацеленные на постоянный денежный поток.
На платформе есть рейтинговая система для каждого лота. Не знаю насколько ей можно доверять.
Высокая дивидендная доходность. В некоторых случаях цифра доходит до 8% в долларах.
Выплаты дивидендов ежеквартальные.
Есть функция автоматического реинвестирования.
В разделе помощи можно найти информацию по налогам, управлению и другим вопросам fundrise.com/help

Ставьте лайк, если статья понравилась.

рейт инвестиции пассивный доход заблуждения жизнь