Какие опасности подстерегают при приобретении вторичного жилья - как не купить "кота в мешке"

В настоящее время на вторичном рынке жилья предлагается много квартир, которые построены в 60-80-х годах прошлого века. При покупке жилья в панельных домах желательно избегать приобретение квартир на верхних этажах в домах с плоской рулонной кровлей. 

Нормативный срок службы таких кровель составляет 15-20 лет. Фактически в настоящее время они уже существует 3 срока. Применяемый в то время кровельный материал представлял в себе обычный картон, пропитанный битумом. В лучшем случае это был стеклохолст на битумном основании.  Такие материалы под воздействием солнечной радиации быстро теряют свою эластичность. Содержащиеся в них битумы выветриваются. В результате кровля становится хрупкой, в ней появляются трещины и разрывы.  

Атмосферная влага в осенний  период проникает во внутрь кровельного ковра, насыщает утеплитель. С наступлением отрицательных температур вода внутри кровельного ковра превращается в лёд, увеличиваясь в объеме. Это может привести к большим повреждениям кровельного покрытия.

Управляющие компании устраняют дефекты только путем латочного ремонта, который не обеспечивает полностью защиту кровли от протечек. 

Собственники квартир в доме, как правило, не проводят капитальный ремонт кровли из-за нежелания тратить деньги на эти работы. Все неприятности от протечек кровли ложатся на собственников квартир верхних этажей.

При покупке вторичного жилья следует обращать внимание на состояние трубопроводов (стояков) холодного и горячего водоснабжения и сантехнических коммуникаций. Они должны по истечении нормативного срока заменяться управляющими компаниями, так как эти коммуникации являются общедомовыми.

Фактически   управляющие компании не желают тратить деньги на ремонт общедомовых коммуникаций. В результате они находятся в сильно изношенном состоянии. В любой момент может наступить их разрыв и произойти затопление квартир.

Следует обращать внимание на разводку трубопроводов холодного и горячего водоснабжения внутри квартир. Часто бывшие собственники в погоне за красотой замоноличивают их в стены, такое категорически запрещено. 

Необходимо после покупки квартиры заменить на новые все подводки к унитазу, раковине на кухне и газовой плите, так как неизвестно сколько они эксплуатировались.

Перед покупкой квартиры на вторичном рынке надо внимательно осмотреть дом снаружи на предмет наличия трещин в наружных стенах, которые появляются из-за неравномерной просадки фундамента в результате поступления влаги в грунт основания фундамента из-за разрушенной отмостки или протечек коммуникаций в подвале дома. 

Следует сравнить технический паспорт квартиры с фактическим планом расположения комнат.  Некоторые собственники выполняют перепланировку без соответствующих разрешений и соответственно не вносятся изменения в технический паспорт квартиры. 

Следует обязательно проверить работу вентиляции в ванной комнате и на кухне прикладывая лист бумаги формата А4 к вентиляционному отверстию. Если она работает при открытых окнах нормально, то лист бумаги должен самостоятельно удерживаться на вентиляционном отверстии.   

Также надо внимательно осмотреть состояние междуэтажных перекрытий (потолков) на предмет наличия трещин, или деформаций. Часто собственники, чтобы скрыть дефекты закрывают их натяжными потолками. 

Для примера рассмотрим выполненное  обследование квартиры, расположенной на 3-м этаже 5-этажного дома, после покупки которой новый собственник начал делать ремонт. Когда он демонтировал натяжной потолок, то увидел, что одна плита перекрытия имеет недопустимый прогиб.

При детальном осмотре выявлено, что отклонение плиты из плоскости потолка составило более 70мм.

По результатам обследования экспертом был сделан вывод - данная плита находится в аварийном состоянии. Она может обрушиться в любой момент. 

Управляющая компания для ликвидации создавшейся аварийной ситуации в срочном порядке была вынуждена выполнить разгрузку плиты путем установки 4-х стоек и подведением под плоскость плиты 2-х металлических балок. 

Следует отметить, что при покупке жилья новые хозяева обратили внимание, что в квартире потолок был в хорошем состоянии, было видно, что его только недавно монтировали. Но они тогда не придали этому значения, хотя другие места в квартире были не отремонтированы.