300к на аукционах по недвижимости [кейс]
Интервью с Владиславом Побережником:
Немного предистории. Я студент 4 курса, жил до определенного момента на
деньги родителей. За 3 года обучения скопил ебаша на разных работах 100к рублей
и решил что нужно пускать их в дело. Начал искать идеи на разных форумах и
пабликах (кстати благодаря этому поиску нашел твой паблик и сразу же вступил),
расспрашивал всех знакомых что можно сделать с этой суммой. Выбор мой
остановился на недвижимости (хотя что делать в этой сфере всего-то с 100к) после
разговора с моим одноклассником, который рассказал мне, что можно банально
купить, а потом продать. В этой сфере он уже больше года и я решил почему бы и
нет). Наверняка, многие (если не все) из вас знают о том, что происходит,
например, с квартирой, когда заемщик перестают выплачивать ипотеку по ней. Ее
арестовывают и выставляют на торги, аукцион. И такая практика происходит
повсеместно и не только с жилой недвижимостью. В процессе мониторинга
нашлись пару интересных лотов, а именно 2 гаража в городе Нижний Тагил,
стоимость их была 90 и 100 тысяч р. Далее мы связались с аукционистом, который
занимался процедурой их реализации и постарались уточнить наличие заявок по
данным объектам, и в общем поинтересовались о их состоянии, так как находясь в
другом городе в тот момент не было лишнего времени ехать и смотреть на гаражи.
Так из разговора с аукционным управляющим мы узнали что на данный момент
заявок не было, и по условиям аукциона, если заявок на участие до конца периода
приема заявок не поступит, то аукцион признают не состоявшимся и тогда в
момент повторной реализации его начальная стоимость будет снижена.
Далее чтобы прощупать почву я посмотрел на различных ресурсах сколько вообще
стоят такие гаражи именно в том районе, именно такого типа и приблизительного
метража. Также я позвонил в несколько риэлторских агенств, и поинтересовался
за какую сумму я могу приобрести гараж в данном районе. В результате выяснил ,
что в среднем рыночная стоимость данных гаражей составляет 170 к и 300 к. В
итоге перед нами следующая картина: суммарная стоимость обоих лотов
отбрасывая возможное повышение цены на аукционе составляет 190 к + 17 к(+-
,ЭЦП,оформление документов, переезды и тд) в общем 200к; суммарная рыночная
стоимость этих объектов примерно 470к, то есть на данном этапе и при идеальном
стечении обстоятельств есть возможность получить профит в размере примерно
270к. Далее осталось лишь найти средств до 200к и провести всю процедуру. Но по
стечению обстоятельств я проебал разрешенный период внесения заявок
(банально не успел собрать сумму)..иии о чудо! Торги по обоим объектам признаны
несостоявшимися в силу отсутствия заявок. Следующим шагом был прозвон
риэлторских агенств и рассказ им истории о том, что я желаю продать 2 гаража за
определенную сумму, и вопрос, смогут ли они за это взяться и за какую стоимость
и за какие сроки. Далее все просто, связался с аукционным управляющим, на
словах заранее узнал сроки следующих торгов и, собственно, сделал все как и
планировал, но стоимость их была уже 45 и 50 к. Мы были единственными
участниками заявка которых соответствовала требованиям и была подана в срок..
В итоге я забрал оба гаража за 95к и с целью ускорения процесса оборота средств,
при продаже зарядил стоимость 30-40К ниже рынка 140к и 250к. Время затраты на
все про все (оформление документов, работа с риэлторами и собственно процесс
реализации) чуть менее 2х месяцев. Возвратная итоговая сумма 390к, минус
затраты на покупку 95к получилось 295к, остальные затраты (пожрать, интернет и
тп) можно вычесть для чистоты, но не стану заморачиваться. Далее буду делать
упор именно на таком способе оборота средств, к тому же они будут постепенно
увеличиваться, так или иначе начало положено.
Для начала стоит определиться с капиталом... если до 7 млн можно заняться
квартирами... если до 1 млн можно заняться, например гаражами... если есть
понимание отрасли и миллиона 3-4, то можно удариться в спец-технику...
— Рассмотрим на примере квартир
- необходимо заняться мониторингом.
Площадок много, начни с torgi/gov, lot/onlini, можно залезть на konfiskator, и
обязательно "залог.24".
-Например, на ресурсе торги.гов ты нашел 15 квартир по которым объявлен аукцион
(прием заявок на участие).
Далее открываешь ресурсы по продаже квартир, такие как авито, е1, ДомофонД и
тд. Смотришь по адресам ЛОТОВ и ищешь эти адреса на ресурсах продажи
недвижимости, прикидываешь рыночную стоимость каждого ЛОТА.
!!!Объявления бывают пустышками!!!
Желательно прозванивать объявления, но это уже когда найдешь более менее
подходящий вариант. (таким образом ты обезопасишь себя от "Хайпа".. т.е. от
ложных объявлений, выставленных перекупами с целью создания ценового фона в
определенном районе.. Просто у нас была ситуация, когда мы выкруживали
арестованые коттедж, а на "е-1" было 2 объявления о его продаже причем по разной
цене)_)
Следующим шагом ты считаешь "ОТЛЕТ"
т.е. разницу от начальной цены на аукционе и среднерыночной этих квартир ценой
по рынку.
- Допустим, ты нашел квартиру с начальной стоимостью на аукционе 1,9 мл...
Помониторил, и понял, что ее рынок в среднем 2,6 мл.
Мне нравится 48
сегодня в 17:04
сегодня в 17:10 3
сегодня в 17:36
сегодня в 17:39
сегодня в 17:41
три часа назад
Евгений Нестеров
Грамотный кейс. Гаражи на каких площадках смотреть?
Дмитрий Комаров
А разве тему с быстрой перепродажей не пофиксили с год так назад?
Налогами обложили вроде и выгодно продавать только после 3х лет
владения стало?
Дмитрий Комаров ответил Федору
Федор, а нельзя банально дарственную оформить?)
Федор Панов ответил Дмитрию
Dmitry, это уже давно было так, сейчас вроде уже нужно 5 лет владения для
отсутствия налога (не ручаюсь)
Но налог не такой уж и большой (13%), кроме того, можно подать на
налоговый вычет 250к для гаража или до 1млн рублей для квартиры или
земли, либо считать налог с разницы цен, то есть для квартиры это (цена
покупки-цена продажи)*0,13 либо (цена продажи - 1 млн)
https://www.nalog.ru/rn50/taxation/taxes/ndfl/nalog_v..
Федор Панов ответил Дмитрию
Dmitry, тогда налог заплатит одобряемый (если это не близкий родственник),
причём в размере 13% уже от кадастровой стоимости, а она не всегда
адекватна
Или от рыночной, там не всё прозрачно
Станислав Телегин
Как раз для квартиры сейчас не более 250 или 260 т.р. если стоимость не
менее 2 мультов, если меньше 2, то и налог меньше получите,
высчитывается короче
(Скорее всего, хотя это строго на твое усмотрение, ты будешь ее продавать по
заниженной стоимости с целью ускорения оборота вложенного капитала, для
такого варианта разумно скинуть 0,1 мл) - Далее прикидываешь (рассчитываешь) сколько ты на ней хочешь заработать.
Для данного варианта 0,2 - 0,3 мл это хорошо. - Итак, 2,6 - 0,1 - 0,3 = 2,2 мл — Вот та сумма , до которой ты можешь торговаться на
аукционе, ибо дальше просто нерентабельно.
Механика исполнения:
- Регистрация ЭЦП. Обратись в банк, там все расскажут и покажут.. просто
поясни что тебе необходима ЭЦП для участия в Аукционе. - Далее связываешься с Аукционистом, договариваешься о встрече, просишь
документы (если не дает - требуешь, если посылает - обращаешься в ФАС) по
данному лоту (!!!Важно!!! смотри чтобы в квартире не было прописанных
несовершеннолетних!! Если у тебя нет опыта в этой сфере (а как я понял у тебя его
нет=)), нет "подвязок" и т.д. для тебя это станет большой проблемой, ибо квартиру
ты купишь, но выгнать детей прописанных там ты по закону не сможешь,
следовательно, и продать квартиру тоже.. у нас этим занимается юрист (который,
кажется, только этим и занимается).. В общем если будешь нанимать юриста,
имей ввиду, что специализации у них бывают разные (их просчет в данном вопросе
может стоить тебе очень дорого).
• - Далее , если с доками все ровно: - Регистрируешь ЭЦП на площадке
- проходишь аккредитацию на площадке
- в Соответствии с правилами аукциона подаешь заявление и вносишь задаток
- Участвуешь в аукционе
+все остальное можно узнать у аукциониста - оформляешь доки на квартиру
- выставляешь ее на продажу
- ловишь профит!