Как легально купить/продать недвижимость в Беларуси?

Этот пост родился, исходя из интересного совпадения: мы с мужем на прошлой неделе совершали сделку купли-продажи недвижимости в день, когда на всю Беларусь прогремела новость о том, что у белоруса конфисковали деньги, полученные им при продаже своей квартиры.

Почему конфисковали деньги?

Цена вопроса — 95000 $. Конфискованы по причине совершения сделки в долларах. А по Указу президента Беларуси сделки по купле-продаже недвижимости должны осуществляться исключительно в белорусских рублях.

Если бы в подобной ситуации «засветился» продавец квартиры, то у него конфисковали бы квартиру. Естественно, денег он бы тоже не получил.

Самое интересное, что в таких сделках агентства недвижимости, сопровождающие сделку, не несут никакой ответственности, поскольку в договоре по оказанию риелторских услуг отдельным пунктом значится, что ответственность за валюту, в которой совершается сделка, несёт покупатель и продавец.

Как совершается факт передачи денежных средств?

Агентство предоставляет помещение, в котором покупатель и продавец пересчитывают деньги. Приглашается специалист из банка, проверяющий подлинность купюр. Деньги запечатываются в непрозрачные пакеты, отдаются их владельцам. Стороны сделки в одной машине едут в БТИ и у регистратора при подписании договора купли-продажи передают друг другу всем известные конверты.

Получается, что если внутри белорусские рубли, то всё легально. А если нет? Думаю, ответ понятен. Возможные последствия, исходя из описанного выше, тоже.

Конечно, можно махнуть рукой, мол, не надо паниковать, это первый случай, поголовно проверять не станут, и всё такое. Может, первый и единственный, конечно. Только вот цена за неправильное действие уж слишком высока.

Какие есть легальные варианты расчёта?

Как описано выше – наличными в конвертах, в белорусских рублях.

Второй вариант напрашивается сам собой — через банк.

Только вот интересная деталь: лично нас агентство не смогло компетентно проконсультировать по поводу банковской схемы: что и как делать. Даже интересно – почему? Они ведь деньги берут за услугу, по идее, должны знать все схемы легального расчёта…

В общем, всю схему пришлось узнавать самим. О чём и хочу написать. Наверняка, кому-то эта информация будет полезна и сэкономит много времени и сил (потому что в банках, судя по компетентности сотрудников, с которыми нам довелось иметь дело, такие операции совершаются нечасто).

Перечисление средств через банк

Здесь первый момент, на который надо обратить внимание: выбранный способ должен быть без взимания банком комиссии за обналичивание продавцом зачисленной на его счёт суммы. Иногда такой комиссии избежать не удаётся (например, при обналичивании кредитных средств. В нашем банке такая комиссии составила 2,5%). Но при перечислении собственных средств такой комиссии можно избежать.

Есть два способа перечисление денежных средств от покупателя к продавцу недвижимости через банк — наличный и безналичный.

В обоих случаях у продавца должен быть открыт текущий счёт в белорусских рублях в этом банке (в любом из филиалов). Если продавцы в доле владения недвижимостью — значит, у каждого собственника должен быть свой текущий счёт и перечислено ему должно будет столько денежных средств, какой долей недвижимости он обладает.

Суть наличного способа

Покупатель приносить валюту в банк.
Совершает валютно-обменную операцию, меняя валюту на белорусские рубли.
Перечисляет белорусский рубли на текущий счёт продавца.

Подводные камни наличного способа:

Если у продавца будет открыт валютный текущий счёт, и покупатель перечислит валюту сразу на этот счёт без конвертации, то сделка будет признана недействительной всё по тому же Указу президента — расчёт в валюте. Итог: кто-то из участников останется без денег/недвижимости. К слову, два месяца назад мы продавали родительскую квартиру и нашёлся потенциальный покупатель, который предлагал провести сделку с расчётом через валютный счёт, сказав, что «все так делают». Просветившись, я поняла, что мы рисковали остаться без квартиры, если бы согласились на эту схему. Кто знает, кто был тем таинственным «потенциальным покупателем», и не является ли зафиксированный пока что единственный случай нелегальной сделки с конфискацией только первым в списке? Как бы то ни было, будьте бдительны и осведомлены о действующим в нашей стране законодательстве.
Наличный способ — это теоретический способ, с малой гарантией осуществления на практике. А всё потому, что для его реализации в банке на момент обмена требуемой для совершения сделки суммы денег может не оказаться достаточного количества белорусских рублей. Да, да, именно так, хоть мы говорим о нацвалюте. Лично мы побывали в двух столичных отделениях банка, одно из которых было головным отделением, и ни в одном из них нужной нам суммы белорусских рублей не оказалось. На следующий день ситуация повторилась, не только в Гоперу в Минске, но и, как мы узнали, в другом белорусском городе. При этом заранее заказать в отделении нужную сумму денег в белорусских рублях не представляется возможным, потому что в банке нельзя заказать деньги для валютно-обменных операций.

Поэтому фактически остаётся только безналичный способ.

Суть безналичного способа

Покупатель приносит валюту в банк.
Зачисляет их на свой валютный текущий счёт.
Конвертирует валюту в белорусские рубли и перечисляет деньги со своего валютного текущего счёта на свой текущий счёт в белорусских рублях.
Перечисляет деньги со своего текущего счёта в белорусских рублях на текущий счёт продавца в белорусских рублях. Продавец потом обналичивает деньги и переводит их в желаемую им валюту, предварительно заказав эту сумму в отделении банка, потому что её может не оказаться в наличии.

Для осуществления этого способы покупателю необходима в банке предварительно открыть два текущих счёта (валютный и в нацвалюте). Это делается бесплатно. При перечислении средств со счёта на счёт и при обналичивании продавцом денег комиссия также не взимается.

Тонкости безналичного расчёта:

Не заводите иных счетов, кроме текущих, потому что денежные средства должны перечислять между одинаковыми видами банковских счетов (в нашей ситуации банковский работник совершил такой «косяк», запутавшись сам и запутав нас в разных видах счетов, поэтому и пишу, чтобы не тратили на это своё время).
Пользуйтесь лучше услугами головных отделений банков, потому что там есть аппаратура для быстрой проверки подлинности купюр. Не во всех банках есть такая аппаратура, поэтому только проверка подлинности может занять и час, и два в зависимости от суммы денег.

Плюсы и минусы проведения расчётов при проведении сделки купли-продажи недвижимости через банк

Плюсы:

легальность сделки для обеих сторон,
безопасность, особенно если средства покупателя хранились в банковской ячейке этого же отделения банка, в котором проводится и операция по перечислению средств. Продавец при необходимости так же может поместить полученные деньги в ячейку, не вынося их из банка,
предоставление налоговой льготы (вычета) для некоторых категорий граждан (именно этот пункт стал причиной нашего вникания в банковский способ расчёта. Возможно, я подготовлю отдельный пост с разъяснениями по налоговому вычету, поскольку многие не знают о льготах, которые им полагаются, как не знали и мы).

Минусы:

Потери на разнице курсов покупки/продажи валюты.
Хлопотность: необходимость обеими сторонами посещения банка, открытия текущих счетов, встречи для проведения самой операции, необходимости продавцу заказывать заранее необходимую сумму денег в валюте при желании конвертации полученных денег.

Напоследок

Ну вот теперь, надеюсь, вы больше осведомлены и способах проведения сделок купли-продажи недвижимости (и не только) в Беларуси.

Но помимо осведомленности, стоит иметь в виду, что при совершении сделки вторая сторона может не согласиться на безналичный расчёт, а захочет получить деньги наличными, и сразу в валюте.

Если вас такой сценарий не устроит, можете попытаться переубедить, потому что, как показывает практика, далеко не все осведомлены о действующих законах и Указах президента. Поэтому люди могут элементарно не знать о возможной ответственности. Для убедительности, можете рассказать о случившемся в республике прецеденте c конфискацией денег.

Если и это не поможет, тогда уже вам решать, соглашаться на эту сделку или нет. Какой бы способ вы ни выбрали, я вам желаю благополучного завершения сделки!