Как оспорить кадастровую стоимость в суде
Вы решили оспорить кадастровую стоимость в суде? Надо сказать, что судебное оспаривание является наиболее эффективным в части размера снижения кадастровой стоимости, но и наиболее дорогим. В этой статье мы поможем вам оценить будущие временные и финансовые затраты на этот процесс. Оспаривание кадастровой стоимости имущества состоит из нескольких шагов:
Шаг первый. Один из самых важных.
Принимаем решение о целесообразности оспаривания. Для юридических лиц перспектива даже небольшого снижения кадастровой оправдана. Потенциальная экономия на налогах позволит окупить все затраты. А вот для физического лица игра не всегда стоит свеч. Например, земельный участок в Энской области объективно стоит 1млн.руб. Кадастровая стоимость – 2,5 млн. рублей. С одной стороны – разница более чем существенна. С другой – даже при снижении кадастровой стоимости до уровня рыночной в 2,5-3 раза не оправдает затрат. Налоговые платежи снизятся на несколько тысяч в год в то время, как только отчет об оценке будет стоить несколько десятков тысяч рублей.
Чтобы принять правильное решение нужно понимать, какая ситуация на рынке недвижимости аналогичных объектов. Если кадастровая стоимость увеличилась в сравнении с установленной ранее – это ещё не показатель завышенной кадастровой по отношению к рынку. Не поленитесь провести самостоятельный мониторинг сайтов по продаже недвижимости и хотя бы примерно оцените ситуацию. Если самостоятельный анализ рынка вам не подходит – обратитесь в оценочные компании. Примерный предварительный анализ оценщики делают недорого или бесплатно (если рынок объекта простой), если хотите понять рыночную стоимость своего объекта более точно – можно воспользоваться услугой платного предварительного расчета (такая услуга нужна крупным собственникам). Получить консультацию или предварительный расчёт можно тут, или связавшись нами по телефону +7-(495)-740-37-89. Кроме того, мы сделаем анализ наиболее эффективного способа снижения кадастровой стоимости - судебный спор это далеко не единственный вариант и иногда можно добиться впечатляющих результатов проще и быстрее.
Шаг второй. Самый важный и сложный.
Подготовка отчета об оценке. Для заказчика здесь важно найти оценщика и компанию, которые сделают оценку качественно и с которыми самому заказчику комфортно взаимодействовать. Вся сложная часть ложится на компанию и конкретного оценщика. Стоят услуги по оценке именно для целей оспаривания недешево. Из чего такие цены складываются - читайте в нашей СТАТЬЕ. А пока поверьте на слово – качественный отчет об оценке – залог успеха всей процедуры оспаривания в будущем. Почему? Во-первых, на четвертом шаге, только у отчета, сделанного на высочайшем профессиональном уровне есть шанс пройти комиссию. Во-вторых, при судебном рассмотрении дела в большинстве случаев назначается судебная экспертиза. Эксперты тоже могут отличить качественно составленный отчет об оценке от отчета сомнительного качества. А от этого зависит оценка экспертом отчета и доверие к полученной рыночной стоимости.
Шаг третий. Не всегда обязательный.
Подача заявления в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений. Не во всех регионах РФ такие комиссии созданы. Например, в г. Москве с 2019 г. её нет, а в Московской области такая комиссия работает и работает придирчиво. В течение месяца после подачи заявление оно будет рассмотрено на заседании и вынесено решение. По статистике, более 70% заявлений об оспаривании отклоняются. Но если комиссия не пройдена – это не показатель, что отчет плохой. Факторов здесь много. В первую очередь – комиссия как государственный орган нисколько в оспаривании не заинтересована, а даже наоборот. Причины, по которым отказывают в заявлении зачастую являются придирками к отчету. Поэтому этот шаг следует рассматривать как формальность. Хотя вспомним шаг третий – с качественным отчетом шанс есть! Как показывает практика для Московского региона комиссии очень неохотно снижают стоимость более чем на треть.
Шаг четвертый. Решающий.
Обращение в суд. К этому этапу у вас уже практически собран необходимый пакет документов, останется только написать соответствующий иск. Будьте готовы, что судьи редко принимает на себя ответственность в оценке поступивших отчетов и рассчитанной стоимости. В 99% случаев будет назначена судебная экспертиза. Эксперту зададут несколько вопросов. Главные из них:
На сколько соответствует законодательству об оценочной деятельности отчет Истца?
На сколько соответствует указанная в нем рыночная стоимость рынку и какую рыночную стоимость для данного объекта подсчитал сам эксперт?
Значительно ли расхождение между кадастровой стоимостью и рыночной?
Важно понимать: эксперт также проводит расчет рыночной стоимости. Мы заинтересованы в наименьшей её величине. Потому что суд, скорее всего, установит в качестве новой кадастровой стоимости именно ту, которую назовет эксперт. А теперь вспомним шаг 3. Если отчет об оценке действительно качественный срабатывает следующая цепочка событий: эксперт как профессионал высокого уровня это видит->априори складывается доверительное отношение и к отчету и к представленным в нем расчетам->эксперт не будет дотошно искать ошибки и сам также будет ориентироваться на цифры из первичного отчета-> итоговая стоимость объекта, рассчитанная экспертом будет лишь немного отличаться от указанной в отчета. А это нам и нужно. Бывают случае с откровенно плохими или «заказными» отчетами, когда по итогам всех процедур эксперт насчитывает рыночную стоимость объекта даже больше кадастровой. Истцу приходится отзывать иск и все старания напрасны.