Золотой век ипотеки в России
1861-1918 г.г.
В конце 19-го - начале 20-го веков в России сложилась и успешно функционировала частично децентрализованная финансовая система, основу которой составляли Городские кредитные общества - товарищества, кредитовавшие своих участников облигациями, обеспеченными залогом их недвижимости.
Облигации имели хождение наряду с деньгами и стали ресурсной базой рывка в социально-экономическом развитии.
Имперский государственный банк выдавал кредиты под залог этих облигаций по 90 копеек ассигнациями за 1 рубль и ставил их на баланс.
Накануне революции национальный доход страны составлял 16,4 млрд рублей (7,4 % от общемирового). По этому показателю Российская империя занимала четвёртое место после США, Германии и Британской империи.
На начало 1900 г. в городских кредитных обществах было заложено 32 тыс. объектов на сумму более 1,3 млрд руб., а в начале 1914 г. — 49,6 тыс. объектов на сумму 2,2 млрд руб.
По состоянию на начало Первой мировой войны государственный золотой запас Российской империи был крупнейшим в мире, и оценивался в 1,695 млрд. руб.
Совокупная стоимость выпущенных облигаций, обеспеченных залогом недвижимости граждан превышала стоимость золотого запаса империи.
Городские кредитные общества
Первыми частными организациями, предоставлявшими кредиты на длительный срок, стали городские кредитные общества. Они создавались при поддержке городских дум, которые выдавали им кредит из городских капиталов «для первоначального обзаведения».
Первое городское кредитное общество, инициированное Санкт-Петербургской городской общественной думой, было создано в северной столице в 1861 году. Для составления проекта Устава в начале 1861 года была сформирована комиссия, а в июне этого же года он в был утвержден и напечатан в приложении №67 «Санкт-Петербургских сенатских ведомостей».
Санкт-Петербургское Городское кредитное общество
Согласно Уставу, городские кредитные общества имели право:
- эмитировать долговые обязательства в виде купонных облигаций;
- исполнять функции залогодержателя при приеме закладного свидетельства от заемщика в обеспечение кредита;
- выдавать ссуды под залог недвижимого имущества только членам кредитного общества (каждый член кредитного общества отвечал по его обязательствам, то есть по выпущенным облигациям в пределах стоимости заложенного имущества);
- реализовать заложенное имущество в случае нарушения заемщиком ссудного договора путем продажи на открытом аукционе и проводить все необходимые мероприятия, связанные с этим.
Схема работы таких кредитных учреждений была следующей: заемщик (он же – член общества) подавал заявку с просьбой выдать ссуду под залог недвижимого имущества (обычно - городского строения), а общество ее рассматривало.
Сначала производилась оценка объекта.
По правилам обществ, она с одной стороны, соответствовала действительной стоимости недвижимости (по остаточной стоимости в реальных ценах), а с другой - доходности залога (заложенное имущество должно было приносить заемщику доход, который являлся источником уплаты процента за пользование ипотечным кредитом).
На основе сделанной оценки принималось решение – выдавать или нет ссуду, и если – да, то - на какую сумму.
Как правило, размер кредит определялся на 40-50% ниже стоимости залога.
Если заемщика устраивали условия ссуды, он давал задание кредитному обществу подготовить все необходимые документы для оформления закладной и ссудного договора.
Следующий шаг - выдача кредита в виде купонных облигаций.
Получив их, заемщик продавал их на вторичном рынке.
После получения ссуды заложенное имущество оставалось в руках заемщика, и он продолжал его использовать. Это давало возможность уплачивать ссудный процент и гасить долг. После выполнения условий ссудного договора, кредитное общество возвращало заемщику закладную на имущество.
Н.А.Тарасов - председатель правления Санкт-Петербургского городского кредитного общества
Все заложенное имущество и сам факт залога подлежали государственной регистрации в нотариальных отделениях при окружных судах. Подробная опись каждого владения была внесена в крепостные книги (прообраз современных Бюро технической инвентаризации). В них также фиксировались изменения прав собственности и заклад имущества в обеспечение ссуды. Государственная регистрация исключала возможность мошенничества с недвижимостью, и повышала ликвидность выпускаемых ценных бумаг.
Для них уже в то время была продумана система защиты. Чтобы избежать подделки, бланки облигаций переплетались в книги, а при выдаче вырезались таким образом, чтобы в ней оставался талон с соответствующим номером каждой выпущенной ценной бумаги. Ко всем облигациям прилагался купонный лист.
Текст на ценных бумагах включал извлечения из Устава (на русском и французском языках), которые раскрывали особенности этих облигаций, гарантии погашения, своевременной выплаты процентов.
Чтобы повысить рыночный курс облигаций, Министерство финансов по просьбе Санкт-Петербургского городского кредитного общества разрешило с 1862 года Государственному банку выдавать денежные ссуды под залог облигаций общества (90 копеек за рубль их биржевой цены).
Кроме того, можно было приобретать долговые обязательства за свой счет на тех же условиях, что и государственные процентные бумаги. А с 1863 года Государственный банк ввел оплату вышедших в тираж облигаций и купонов в своих конторах и отделениях, которые высылали эти ценные бумаги (предварительно получив за них деньги) в правление общества. Кредитное общество в свою очередь возмещало Госбанку совершенные выплаты.
Заседание правления Санкт-Петербургского городского кредитного общества. Слева: директор П.П.Яковлев, директор П.А.Мельников, председатель наблюдательного комитета А.Н.Брафман, член наблюдательного комитета А.Н.Никитин, секретарь В.А.Шимков, заведующий ссудным отделением А.И.Маковский, председатель правления Н.А.Тарасов, директор И.А.Жидков, бухгалтер Д.Д.Королев.
Масштаб работы Санкт-Петербургского кредитного общества был огромным. Сразу после утверждения Устава была открыта подписка для домовладельцев, которые желали заложить свои недвижимые имущества.
За короткий срок этим предложением воспользовались 461 человек (сумма залога составила 17 млн. рублей). С момента открытия до 1 марта 1911 года общество приняло в залог 9462 имущества, а объем кредитов дошел до 332 млн. рублей.
Значительная часть заемщиков, которые пользовались услугами Санкт-Петербургского кредитного общества, использовали кредит на возведение домов или производственных зданий, что сказалось на благоустройстве столицы. Благодаря активному строительству, более трети клиентов кредитного общества увеличили стоимость собственной недвижимости на сумму свыше 140 млн. рублей.
По выданным ссудам Санкт-Петербургское кредитное общество выпускало в обращение облигации, по которым сначала выплачивались 5% годовых, а затем - 4,5%. Их общая сумма составила 670,4 млн. рублей, из которых большая часть за 49 лет была погашена. На 1 марта 1911 года оставались в обращении исключительно 4,5%-ные облигации на 347 млн. рублей - они обеспечивались ипотечной задолженностью заемщиков на 347,1 млн. рублей. Излишек обеспечения облигаций имел место в течение всех 49 лет работы. Это говорила о том, что облигации всегда тиражировались на сумму поступивших срочных платежей (в счет погашения ссуд).
Для поддержания такого соответствия Санкт-Петербургское общество было вынуждено прибегать к принудительным мерам взыскания срочных платежей с заемщиков. Так, с 1863 по 1911 годы общество продало 1360 заложенных недвижимых имуществ, по которым имелся капитальный долг ко дню торга в 56,1 млн. рублей. Их реализация дала выручку в объеме 76,8 млн. рублей.
За 49 лет работы доходы Санкт-Петербургского общества составили 49,1 млн. рублей, а чистая прибыль - 25,5 млн. рублей.
Московское городское кредитное общество
Вслед за Санкт-Петербургским кредитным обществом было открыто аналогичное в Москве, и его деятельность была не менее масштабной, чем в столице. За время существования там было выдано 35035 ссуд на общую сумму 662,6 млн. рублей.
Причем получить их можно было только под залог недвижимого имущества, приносящих постоянный доход. Как следует из источников, срок кредитования зависел от качества залога: «под деревянные дома на 15 и 18 лет, а под каменные и состоящие под ними земли, а равно под огороды, сады и пустопорожние земли без строений на 26, 29 и 36 лет». Размер выдаваемых ссуд доходил до трех четвертей от оценочной суммы закладываемого городского имущества и до 50 % - от загородного.
Здание Московского городского кредитного общества на Петровке в Москве
Ссуды выдавались сначала 5%-ными облигациями (всего выпущено на 350,7 млн. рублей), а с 1 сентября 1895 года - 4,5% -ными облигациями, объем эмиссии которых составил 311,9 млн. рублей. Выполняя роль посредника между заемщиками, получавшими облигации, и держателями этих ценных бумаг, Московское общество изъяло из обращения 5%-ных облигаций на 124,2 млн. рублей, а 4,5%-ных - на 40,9 млн. рублей. В течение 50 лет работы общество оплатило купонов на 238,7 млн. рублей. Суммы доходов Московского кредитного общества были внушительными - 34,8 млн. рублей, а чистая прибыль составила 12,3 млн. рублей.
Облигация Московского городского кредитного общества
Московское Городское Кредитное Общество (МГКО) сыграло заметную роль в экономической жизни второй столицы, которая начала бурно развиваться в конце 70-х и начале 80-х 19 столетия.
За счет выпуска облигаций Москва быстро строилась: по данным Городской управы, с 1876 по 1911 гг. там было возведено 16147 жилых и 25002 нежилых дома, а к работе привлечено более тысячи архитекторов.
Зал для публики в Московском городском кредитном обществе
Общество активно занималось благотворительностью - на эти цели было отчислено 1850 тыс. рублей. Только в период русско-японской войны на общественные нужды было передано 725 тыс. рублей.
Деньги а шли малообеспеченнным слоям населения столицы, пострадавшим от неурожаев, бедным студентам Московского университета и других учебных заведений, а также семьям членов общества и служащих.
Московское городское кредитное общество.
Архив
Расцвет деятельности МГКО пришелся на начало XX в., когда им руководил Н. М. Перепелкин. Как глава предприятия, он вошел в набиравшую силы банковско-промышленную группу учрежденного в 1910 г. Московского частного банка, в котором сложился «тройственный союз» московских, петербургских и иностранных финансистов.
Перепелкин Николай Митрофанович - председатель Московского городского кредитного общества в начале ХХ века
Правление Московского городского кредитного общества. Сидят: Н.И.Астров - директор правления, С.Д.Телешов - директор правления, Н.М.Перепелкин - председатель правления, С.И.Печкин - директор правления, Г.И.Любимов - главный бухгалтер. Стоят: Д.И.Благовещенский - юрисконсульт общества, К.О.Водо - казначей.
Госпиталь Московского городского Кредитного общества
Санкт-Петербургское и Московское кредитные общества являлись лидерами городского ипотечного кредитования.
На них приходилось больше половины выданных ссуд: 520 млн. рублей к 1911 году, в том числе - 283,8 млн. руб. – на Санкт-Петербургское и 236,2 млн.руб. – на Московское.
По примеру Санкт-Петербурга и Москвы кредитные общества стали открываться в других городах Российской империи.
К началу XX века их было уже 32:
13 - в Центральной России
2 - в кавказских губерниях
5 - в прибалтийских губерниях
12 - в польских губерниях
В том числе: Кронштадское (1875 г.). Тифлисское (1881 г.), Минское (1896 г.), Николаевское (1898 г.). Бакинское и Кишиневское (1900 г.), Ростовское-на-Дону (1904 г.), Симферопольское (1906 г.).
Никольская улица. Справа — дом Чижовского подворья. Заложен в МГКО в 1869–1907 годах. Фото 1880-х годов.
На рубеже столетий было создано Общество Взаимного Кредита. В 1906–м учреждено Санкт-Петербургское общество долгосрочного кредита (для обслуживания клиентов, находящихся в уездах и городах Санкт-Петербургской губернии); в 1907 году - Санкт-Петербургское губернское кредитное общество.
Схема операций была такой же, как и у первых городских кредитных обществ.
Все они являлись активными эмитентами ипотечных облигаций.
Источник http://rusipoteka.ru/istoria_ipoteki/ipoteka_istoriya/
На начало 1900 г. в городских кредитных обществах было заложено 32 тыс. объектов на сумму более 1,3 млрд руб., а в начале 1914 г. — 49,6 тыс. объектов на сумму 2,2 млрд руб.
http://hisdoc.ru/articles/25663/
По состоянию на начало Первой мировой войны государственный золотой запас Российской империи был крупнейшим в мире, и оценивался в 1,695 млрд. руб.
wikipedia
Совокупная ценность выпущенных облигаций, обеспеченных залогом недвижимости превышала стоимость золотого запаса империи.
Российский проект Bloquid [Бл'оквид] создаёт систему коллективного управления эмиссией цифровых гарантий, обеспеченных залогом недвижимости, и повторяет проверенную временем модель на новом технологическом уровне, и без уплаты процентов.