Свой дом. Часть 2. Что нужно сделать ДО начала строительства.
Моё вчерашнее начало рассказа о своём опыте строительства вызвал определённый интерес, поэтому не замедляясь, пишу продолжение согласно утверждённому плану :)
Что нужно сделать ДО начала строительства. (сегодняшняя статья)
Фундамент.
Коробка.
Крыша.
Отопление, коммуникации.
Оформление дома.
Итак, начинаем говорить о том, что следует знать и что нужно сделать перед началом строительства своего жилища.
Право собственности
Чтобы начать строительство своего дома, у вас должна быть земля в собственности. Это самый надёжный вариант, обеспечивающий все возможности распоряжения. Существует ещё право пожизненного наследуемого владения, это тоже допустимо, единственный минус - продать землю или подарить будет невозможно.
Ещё один большой пласт возможностей - взять землю в аренду у государства. Тогда после возведения дома и его оформления, у вас будет возможность выкупить землю и перевести её в собственность.
Именно такой вид бизнеса процветает в Костроме - на аукционе город продаёт пустые участки, ушлые риэлторы покупают право аренды за миллион-два в год, но при этом умудряются быстро поставить на участке домик (сруб), оформить его и тут же выкупить. Потом там устраивают баню и строят нормальный жилой дом. Цена выкупа небольшая (несколько процентов от кадастровой стоимости), а аренда вносится один раз в квартал, таким образом бывает что получают в собственность хороший участок в городе по цене менее миллиона рублей...
Вид разрешенного использования
Помимо права собственности, ещё существуют категории земель в населённых пунктах, некоторые из которым не предусматривают возможности строительства жилья (например, особо охраняемая природная территория).
Для постройки своего дома лучше всего иметь вид разрешенного использования участка: для строительства жилого дома. Нам здесь не повезло, у нас стояло Для эксплуатации жилого дома. В этом случае нам не давали разрешения на строительство, но благодаря проходящей сейчас так называемой "дачной амнистии", существует возможность построить и зарегистрировать дом до 3-х этажей в упрощённом порядке - без получения разрешения на строительства, без предоставления проекта дома, плана планировки участка и т.д. Вообще ситуация была смешная - на участке до нас стоял ветхий дом, но нам было разрешено только его эксплуатировать, но не построить новый...
Генплан
Существует ещё небольшая опасность будущего изъятия вашего участка государством, даже если он у вас в собственности. Например, на этом месте будет проходить автомагистраль или строиться подъезд к новому мосту. Поэтому до строительства лучше посмотреть генеральный план населённого пункта, на нём это всё должно быть указано. Даже если вас не планируют сносить, вы увидите, что планируется вокруг вас.
У меня знакомый, построивший коттедж среди берёзок на краю Костромы, сейчас оказался в положении, когда непосредственно рядом с его участком выросли многоэтажные многоквартирные жилые дома. Не слишком приятное соседство. Возможно, всё это уже было в генплане и он не посмотрел его, покупая землю...
Всё это надо учитывать.
Коммуникации
Посмотрите, какой у вас подъезд к участку, вообще возможен ли он, бывает, что единственная дорога проходит через другие участки, которые незаконно ограничивают возможность даже подхода (забор, шлагбаум и т.д.). Этот вопрос нужно заранее продумать.
Электричество, вода, газ. Нужно предусмотреть всё. Мы строили дом вместо существующего - поэтому всё было рядом, иначе пришлось бы подводить коммуникации самостоятельно, брать технические условия в соответствующих службах (и не всегда это возможно технически)...
Этот пункт важен, у меня перед глазами история как люди топили всю зиму дом электричеством, поскольку с газом не получилось, а это значит, были потрачены большие деньги... Хотя и газ сейчас дорожает :(
Геодезия
Прежде чем приступить к планированию самого дома, нужно узнать геологическое строение почвы на нём. От этого зависит тип фундамента для вашего дома.
Приведу пример - недалеко от нас строили огромный коттедж, сначала выкопали котлован под обычный ленточный фундамент - его тут же наполнило водой. Выкачали - тут же опять залило. Эта канитель продолжалась очень долго, но подземный источник обуздать не удалось - в итоге засыпали щебнем и залили сверху фундаментную плиту. Таким образом дом остался без подвала, а владельцы тратили огромное количество средств на эти мытарства.
У меня к участку от предыдущего владельца прилагался проект огромного дома (который я не стал строить) и отчёт по скважине. Из него следовало, что вода метрах в трёх внизу (влажные пески) и с этим нам повезло - такие грунты позволяли любой вид фундамента.
Некоторые говорят об обязательности проведения геодезических изысканий, я же склонен думать, что на равнине, когда вокруг множество других домов с точно такими же условиями, достаточно узнать как обстоят дела с грунтами и подземными водами у соседей.
Мне в этом смысле повезло, находясь на уклоне мы попали на ту его часть, где нет потоков, хот в пятидесяти метрах от нас у соседей подвалы затапливает...
Проект
Идеально было бы заказать проект у профессионалов, я же поступил рискованно и немного опрометчиво - делал его практически с нуля, не стал брать за основу никакой другой из множества, выложенных в свободный доступ в Интернете. Этим я сэкономил свои средства, но как новичок совершил ряд ошибок, о которых расскажу в следующих частях.
Итак, если у вас нет недостатка средств - покупайте проект у опытных архитекторов, либо ищите готовые проекты, либо разрабатывайте свой, для небольшого дома это не особо сложно и особо интересно :)
Помимо проекта самого дома, нужно ещё грамотно расположить строение на земельном участке. Дом не должен затенять ваши посадки, выходить за красную линию, нарушать противопожарные нормы (нельзя строить слишком близко к границе и близко к соседским строениям, конкретные цифры можно легко найти в Интернете), планируйте как вы будет ходить к дому и подъезжать на автомобиле.
Документация
Имея проект, право собственности и правильное назначение земельного участка, можно получить разрешение на строительство. Тогда у вас всё будет официально, мы же, зная о "дачной амнистии" и имея существующие коммуникации, приступили к строительству самостоятельно - это абсолютно законно и допустимо.
Обустройство стройплощадки
Чтобы потом не было претензий соседей и проблем с доставкой грузов и подъездом строительной техники, нужно предусмотреть ограждение площадки, обустроить подъезд в течение всех сезонов, когда вы планируете осуществлять постройку. Некоторые кладут дорожные плиты, даже берут их в аренду, другие сразу делают дорогу с расчётом на то чтобы в будущем пользоваться самим. Мне это было не нужно в силу уже существовавшей.
Важный момент - планировка участка перед началом строительства. Я этого по незнанию не сделал и пришлось потом многие вещи делать вручную. Участок с небольшим уклоном и для грядок-теплиц приходится формировать рельеф лопатой :) Целесообразно было бы снять плодородный слой под будущим домом, выровнять вокруг так, как вы хотите чтобы выглядело всё вокруг.
Ну вот, вроде всё основное перечислил, ничего не забыл.
До новых частей!